Bộ Xây dựng vừa có công văn gửi Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái về việc hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
1. Về dự án xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai
Điều 113, Điều 115 của Luật Đất đai năm 2024 quy định tổ chức phát triển quỹ đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao quản lý, khai thác quỹ đất.
Khoản 1 Điều 30, khoản 1 Điều 31 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định các loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trong đó không có dự án đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vốn nhà nước để đấu giá quyền sử dụng đất.
Điểm d khoản 2 Điều 1 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định: Luật này không điều chỉnh đối với trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
Khoản 2 và khoản 3 Điều 41 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định tổ chức phát triển quỹ đất phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất trong trường hợp:
“2. Thực hiện dự án xây dựng hạ tầng tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.
3. Thực hiện dự án xây dựng hạ tầng tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án khu dân cư nông thôn; để bố trí tái định cư; dự án bố trí đất ở cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Luật Đất đai”.
Khoản 1 và khoản 2 Điều 42 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định: dự án tạo quỹ đất là dự án được quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 41 Nghị định này do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao cho tổ chức phát triển quỹ đất trực thuộc thực hiện. Việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án tạo quỹ đất được thực hiện như dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công hoặc vốn đầu tư công theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về đầu tư công.
Do đó, theo báo cáo tại văn bản số 4170/UBND-XD ngày 01/11/2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái thì Dự án sử dụng vốn nhà nước để đầu tư san tạo mặt bằng, xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật tạo quỹ đất ở để đấu giá quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (chủ đầu tư là Trung tâm phát triển quỹ đất) được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Về chuyển tiếp đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở
Việc chuyển tiếp đối với quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở được thực hiện theo các quy định sau:
Tại điểm a khoản 2 Điều 198 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định: “đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị đã có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định khu vực, vị trí được phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật thì được tiếp tục thực hiện theo văn bản đó.”
Tại khoản 5 Điều 95 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại các khu vực phường, quận thành phố thuộc đô thị đặc biệt, loại I, loại II, loại III mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã có văn bản xác định khu vực, vị trí được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư trong đó có nội dung cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo văn bản đã xác định hoặc theo nội dung chủ trương đầu tư dự án của cơ quan có thẩm quyền.”
Tại khoản 2 Điều 38 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “đối với dự án bất động sản mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã có văn bản chấp thuận hoặc cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật dưới hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật trước ngày Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng phải bảo đảm đáp ứng các quy định tại Điều 28, Điều 29, khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5, khoản 7 và khoản 8 Điều 31, Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 9 Nghị định này.
Trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản đã nộp hồ sơ đề nghị cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật dưới hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng chưa có văn bản cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung hồ sơ còn thiếu theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định này (nếu có) để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét.”
Theo quy định của pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản nêu trên thì quy định chuyển tiếp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở áp dụng đối với trường hợp đã có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định hoặc đã được xác định trong nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền.
Đối với các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện kể từ thời điểm Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực thi hành (01/8/2024) để đầu tư dự án xây dựng nhà ở thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định tại khoản 5 Điều 5 của Luật Nhà ở năm 2023 và khoản 6 Điều 31 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 83/BXD-QLN