1. Về sự phù hợp của Dự án VSIP với quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng chung khu kinh tế Dung Quất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt:
- Dự án VSIP giai đoạn 1 đề xuất quy mô là 497,7ha (gồm 2 giai đoạn: Giai đoạn 1A là 305,6ha và giai đoạn 1B là 192,1 ha) thuộc xã Bình Thanh và xã Bình Hiệp của huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi và nằm trong phạm vi, ranh giới của Khu công nghiệp, đô thị, dịch vụ Bình Thanh thuộc Phân khu 2 (phân khu đô thị, công nghiệp, dịch vụ Châu O - Bình Long) được xác định trong Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chung xây dựng Khu Kinh tế Dung Quất tỉnh Quảng Ngãi đến năm 2045 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 168/QĐ-TTg ngày 28/02/2023 (gọi tắt là QHC 168). Dự án VSIP cơ bản phù hợp định hướng phân khu chức năng, cơ cấu sử dụng đất đã được xác định trong QHC 168 và Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 Khu công nghiệp, đô thị, dịch vụ Bình Thanh đã được UBND tỉnh Quảng Ngãi phê duyệt tại Quyết định số 1092/QĐ-UBND ngày 10/10/2023 (gọi tắt là QHPK 1092).”
Tuy nhiên, Dự án VSIP đề xuất phân kỳ đầu tư theo 02 giai đoạn (giai đoạn 1A và giai đoạn 1B) do đó cần lưu ý đầu tư hạ tầng kỹ thuật phù hợp và đảm bảo yêu cầu kết nối đồng bộ theo từng giai đoạn cũng như đối với các khu vực xung quanh dự án.
- Đề nghị Ban Quản lý Dự án KKT Dung Quất chịu trách nhiệm rà soát hiện trạng sử dụng đất; xác định phương án đền bù giải phóng mặt bằng; đảm bảo tuân thủ trình tự lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch quy định tại Luật Xây dựng năm 2014, Luật số 35/2018/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch, Nghị định số 35/2022/NĐ-CP ngày 28/5/2022 của Chính phủ quy định về quản lý Khu công nghiệp và khu kinh tế và các quy định pháp luật khác có liên quan về quy hoạch, đất đai, nông lâm nghiệp, môi trường, nhà ở và phòng cháy chữa cháy.
- UBND tỉnh Quảng Ngãi chịu trách nhiệm rà soát, phê duyệt điều chỉnh mục đích sử dụng diện tích đất rừng (khoảng 50,36ha rừng sản xuất, gồm: 30,31ha đất rừng trồng và 20,05ha đất rừng trồng chưa thành rừng), đất nông nghiệp (khoảng 146ha đất trồng lúa) trong phạm vi ranh giới Dự án VSIP; đảm bảo phù hợp với thẩm quyền, trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng rừng, chuyển đổi đất nông nghiệp được quy định tại Nghị định số 83/2020/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/7/2020 sửa đổi, bố sung một số điều của Nghị định số 156/2018/NĐ-CP ngày 16/11/2018 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Lâm nghiệp, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và các quy định pháp luật liên quan khác.
2. Về cơ cấu sử dụng đất:
- Đề nghị rà soát phương án quy hoạch cơ cấu sử dụng đất, các chỉ tiêu về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật phải đảm bảo phù hợp với QHC 168, QHPK 1092 (Trong QHC 168 và QHPK 1092, ô đất có ký hiệu LDV-03 được xác định là đất dịch vụ, nhưng trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đang đề xuất chuyển đổi thành đất công nghiệp là chưa phù hợp).
- Đề nghị rà soát phương án bố trí cây xanh cách ly trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, đảm bảo phù hợp với QHC 168, QHPK 1092 và quy định khoảng cách an toàn về môi trường; rà soát đảm bảo tỷ lệ tối thiểu đất cây xanh, đất giao thông, khu kỹ thuật theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD.
3. Về sự phù hợp của các khoản mục chi phí đầu tư do Nhà đầu tư xác định trong Hồ sơ Dự án VSIP:
a) Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng và các Thông tư hướng dẫn (Thông tư số 11/2021/TT- BXD ngày 31/8/2021 hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng, Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 ban hành định mức xây dựng,...) áp dụng đối với các dự án sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công, dự án PPP. Đối với các dự án sử dụng nguồn vốn khác, các tổ chức, cá nhân có liên quan tham khảo các quy định tại Nghị định số 10/2021/NĐ-CP và các Thông tư hướng dẫn trong lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
b) Trường hợp áp dụng các quy định nêu trên để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư đối với Dự án VSIP, việc tính toán, xác định các khoản mục chi phí trong sơ bộ tổng mức đầu tư (gồm thành phần chi phí, phương pháp xác định) phải thực hiện đúng quy định tại Điều 4 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP; Điều 3, Phụ lục I Thông tư số 11/2021/TT-BXD, các Thông tư hướng dẫn Nghị định số 10/2021/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn khác có liên quan. Trong đó, lưu ý:
- Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP, sơ bộ tổng mức đầu tư gồm 07 thành phần chi phí. Do đó, cần cơ cấu lại các khoản mục chi phí trong sơ bộ tông mức đầu tư của dự án đang được tính toán: (i) vốn cố định (gồm: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí san nền, xây dựng cơ sở hạ tầng; chi phí hệ thống hạ tầng thông minh; chi phí thiết bị; chi phí khảo sát, tư vấn và quản lý dự án) và (ii) vốn lưu động (gồm; chi phí dự phòng yếu tố phát sinh khối lượng, công việc; chi phí dự phòng yếu tố trượt giá).
- Hồ sơ sơ bộ tổng mức đầu tư của Dự án VSIP không thể hiện căn cứ tính toán, xác định các thành phần chi phí. Do đó, cần bổ sung, làm rõ các cơ sở tính toán, xác định về khối lượng các công tác xây dựng; số lượng, chủng loại thiêt bị của dự án và giá, đơn giá được sử dụng,... theo đúng quy mô, tính chất của các công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
c) Công ty TNHH VSIP Quảng Ngãi (nhà đầu tư) chịu trách nhiệm rà soát, đảm bảo quy mô, khối lượng tính toán trong sơ bộ tổng mức đầu tư phù hợp với nội dung, mục tiêu, nhu cầu đầu tư của dự án; hoàn thiện hồ sơ tính toán sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án, báo cáo Bộ Kế hoạch và Đầu tư làm cơ sở trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.
4. Phương án phát triển nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong KCN:
a) Về việc bố trí nhà ở tái định cư:
- Tại khoản 4, 5 Điều 35 Luật Nhà ở 2014 quy định, trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho người được tái định cư. Trường hợp phải đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư thì phải thực hiện theo dự án; đối với khu vực nông thôn thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư phải bao gồm cả việc bố trí quỹ đất để phục vụ sản xuất cho người thuộc diện được tái định cư.
- Báo cáo hiện trạng sử dụng đất của dự án có 17ha đất ở tại nông thôn, tuy nhiên báo cáo đề xuất dự án chưa có phương án xây dựng nhà ở bố trí tái định cư. Ngày 22/9/2023, Hội đồng nhân dân tỉnh Quảng Ngãi ban hành Nghị quyết số 43/NQ-HĐND, về chủ trương dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu tái định cư và cải táng mồ mả phục vụ các dự án tại Khu công nghiệp, đô thị, dịch vụ Bình Thanh (trong đó dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp VSIP II Quảng Ngãi thuộc Khu công nghiệp, đô thị, dịch vụ Bình Thanh). Do vậy đề nghị căn cứ các quy định nêu trên rà soát hiện trạng sử dụng đất để bổ sung phương án bố trí tái định cư và bổ sung nội dung về việc bố trí tái định cư nêu tại Nghị quyết số 43/NQ-HĐND vào hồ sơ đề xuất dự án.
b) Về việc bố trí nhà ở xã hội, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ người lao động
- Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Nhà ở 2014, khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là khu công nghiệp); quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn (sau đây gọi chung là khu nghiên cứu đào tạo), cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch.
- Tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung Điều 6 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất phù hợp trên địa bàn để xây dựng nhà ở xã hội, thiết chế của công đoàn đảm bảo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó.
- Ngày 28/5/2022, Chính phủ ban hành Nghị định số 35/2022/NQ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế (thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018). Trong đó, đã sửa đổi một số chính sách: (1) Khi lập Danh mục các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải dành tối thiểu 2% tổng diện tích của các khu công nghiệp đ? quy hoạch xây dựng nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp (điểm d khoản 4 Điều 4); (2) Cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của khu công nghiệp; bảo đảm khoảng cách an toàn về môi trường theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan; bảo đảm an ninh, trật tự và không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp trong khu công nghiệp (khoản 3 Điều 25).
- Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp VSIP II Quảng Ngãi được đề xuất với quy mô lớn, tuy nhiên báo cáo chưa đề xuất phương án bố trí chỗ ở cho công nhân, người lao động. Do vậy, đề nghị căn cứ các quy định nêu trên để bổ sung phương án bố trí chỗ ở cho người lao động.
5. Khả năng đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản:
- Tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã có quy định dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan; dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Do vậy, đối với hồ sơ dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp VSIP II Quảng Ngãi (giai đoạn 1) cần nghiên cứu bổ sung các nội dung nêu trên để đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật.
- Theo báo cáo dự án khu công nghiệp VSIP II Quảng Ngãi được chia làm 02 giai đoạn; theo đó nhà đầu tư đề xuất đầu tư giai đoạn 1 với quy mô 497,7 ha. Do vậy, đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định làm rõ cơ sở của việc đề xuất phân kỳ dự án khu công nghiệp thành các giai đoạn bảo đảm tuân thủ đúng quy định tại khoản 4 Điều 8 và khoản 2, 3 Điều 9 của Nghị định số 35/2022/NĐ-CP ngày 28/5/2022 của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế và các quy định pháp luật khác có liên quan.
- Tổng mức đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đề xuất của dự án (giai đoạn 1) khoảng 3.737 tỷ đồng, trong đó vốn góp của nhà đầu tư là 560,55 tỷ đồng. Tại khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì phải đáp ứng điều kiện có vốn chủ sở hữu đối với dự án mà không quy định đáp ứng điều kiện có vốn chủ sở hữu đối với phân kỳ, giai đoạn của dự án. Do vậy, đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định rà soát xác định các nội dung sau đây để có đầy đủ căn cứ xem xét thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và rà soát báo cáo tài chính của doanh nghiệp có trong hồ sơ đề xuất dự án để đảm bảo tính xác thực, chính xác của thông tin về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư dự án trong báo cáo tài chính, đảm bảo không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
- Đảm bảo tính xác thực, chính xác của thông tin về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư dự án trong báo cáo tài chính, đảm bảo không thấp hơn 15% tống số vốn đầu tư đối với dự án theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
- Phạm vi kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư dự án xác định trong hồ sơ dự án đề xuất phải tuân thủ đúng quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
- Hồ sơ đề xuất dự án cần làm rõ thông tin về cơ cấu sản phẩm kinh doanh bất động sản của dự án, phương thức kinh doanh các sản phẩm của dự án.
- Dự án có mục tiêu kinh doanh bất động sản, do vậy, nhà đầu tư của dự án thuộc trường hợp cần phải đáp ứng điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại Khoản 1 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Khoản 1, Khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 5320/BXD-QHKT.