Bộ Xây dựng nhận được kiến nghị của Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang thông qua Báo cáo số 10523/BC-BKHĐT ngày 20/12/2024 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư với các nội dung kiến nghị như sau:
1. “Kiến nghị Chính phủ xem xét, giao Bộ Xây dựng phối hợp với các cơ quan có liên quan, hướng dẫn địa phương tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến thủ tục đầu tư đối với các dự án phát triển nhà ở có diện tích dưới 20ha tại địa phương (xem đây là một trong những hình thức dự án nhà ở thương mại) không thuộc khu đất có giá trị thương mại cao trong khu vực đô thị”.
Về nội dung này, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:
Do kiến nghị của Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang chưa nêu cụ thể vướng mắc liên quan đến thủ tục đầu tư đối với các dự án phát triển nhà ở có diện tích dưới 20ha là những vướng mắc nào nên Bộ Xây dựng chưa có cơ sở để trả lời, hướng dẫn cụ thể. Vì vậy, Bộ Xây dựng trả lời trên nguyên tắc chung như sau:
Liên quan đến phân loại dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở, ngày 30/12/2024 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 175/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng, trong đó tại Điều 5 và Phụ lục X của Nghị định số 175/2024/NĐ-CP đã quy định:
“1. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hình thành từ một đơn vị ở trở lên theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt hoặc dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên đối với trường hợp quy hoạch xây dựng không xác định rõ các đơn vị ở;
2. Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở là dự án được đầu tư xây dựng đồng bộ việc xây dựng nhà ở với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình khác phục vụ nhu cầu ở trên một khu đất theo quy hoạch được phê duyệt, không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 mục VII Phụ lục này, gồm:
a) Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở chung cư (khu chung cư) là dự án đầu tư xây dựng có từ 02 công trình nhà chung cư trở lên độc lập về kết cấu và các công trình xây dựng khác (nếu có).
b) Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này.”
Đồng thời, tại khoản 6 Điều 122 của Nghị định số 175/2024/NĐ-CP cũng đã quy định về xử lý chuyển tiếp: “Đối với dự án được xác định là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại quy hoạch xây dựng, chủ trương đầu tư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc quyết định hoặc chấp thuận trước thời điểm Nghị định số 15/2021/NĐ-CP có hiệu lực mà không đáp ứng quy mô quy định tại khoản 1 mục VII Phụ lục X Nghị định này thì không yêu cầu thực hiện các quy định riêng về khu đô thị theo quy định của Nghị định này.”
Tại Điều 30 của Luật Nhà ở năm 2023 cũng đã quy định cụ thể về các loại dự án phát triển nhà ở, trong đó có dự án có “Dự án đầu tư xây dựng 01 công trình nhà ở độc lập hoặc 01 cụm công trình nhà ở”; “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở”, “dự án sử dụng đất kết hợp đa mục đích mà có dành diện tích trong dự án để xây dựng nhà ở” và có các quy định cụ thể về yêu cầu phát triển nhà ở theo dự án, điều kiện được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Đối với nội dung liên quan đến xác định khu đất có giá trị thương mại cao trong khu vực đô thị: Hiện nay, về nội dung này, tại Điều 126 của Luật Đất đai năm 2025 đã giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định các tiêu chí để quyết định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Ngày 16/9/2024, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 115/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, trong đó cũng đã quy định cụ thể về các tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư tham gia đấu thầu.
Do đó, đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang đối chiếu quy định của pháp luật hiện hành để thực hiện. Trường hợp có khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện dự án phát triển nhà ở liên quan đến các quy định của pháp luật xây dựng, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản thì đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang nêu rõ vướng mắc kèm theo thông tin, hồ sơ gửi Bộ Xây dựng nghiên cứu, trả lời cụ thể.
Đối với các khó khăn, vướng mắc liên quan đến thủ tục đầu tư, đất đai, đấu thầu thì đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang gửi văn bản tới Bộ Kế hoạch và đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường để được hướng dẫn, giải đáp theo thẩm quyền.
2. Kiến nghị “Vừa qua, Chính phủ đang hoàn thiện dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội về thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Theo đó, tại Điều 4 dự thảo Nghị quyết quy định “Việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030”. Nhận thấy quy định này chưa phù hợp với thực tiễn tại nhiều địa phương. Việc khống chế 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030 sẽ rất dễ phát sinh cơ chế xin – cho, khả năng xảy ra tình trạng đặt hàng dự án là rất cao. Ví dụ, tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt tại 1 địa phương là 1.000 ha, nếu khống chế 20% tổng diện tích thì chỉ cần 02 dự án lớn, mỗi dự án 100ha thì đã hết hạn mức cho phép, còn lại các dự án có diện tích nhỏ hơn khoảng vài hecta đến vài chục hecta sẽ phải thực hiện thông qua cơ chế đấu thầu. Do đó, Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang có ý kiến góp ý như sau: “Đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu điều chỉnh Điều 4 của dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội về thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải đất ở theo hướng chỉ khống chế về quy mô mỗi dự án được phép nhận chuyển nhượng bằng hoặc dưới 10 ha (không quy định khống chế 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030). Lý do, thực tế tại nhiều địa phương, trong đó có tỉnh An Giang với dự án có quy mô dưới 10ha, nhà đầu tư có khả năng tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần có sự can thiệp biện pháp hành chính của cơ quan nhà nước thông qua cơ chế thu hồi đất theo khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai 2024”.
Về nội dung này, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:
Ngày 30/11/2024, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Nghị quyết số 171/2024/QH15 do Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan được Chính phủ giao chủ trì nghiên cứu, xây dựng trình Chính phủ để trình Quốc hội xem xét, thông qua. Do đó, trong quá trình thực hiện nếu có khó khăn vướng mắc, đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang có văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường để được hướng dẫn theo thẩm quyền.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 370/BXD-QLN.