1. Về sự phù hợp của Dự án với quy hoạch xây dựng:
Tại hồ sơ Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi kèm theo văn bản số 5700/BKHĐT-QLKKT đề xuất quy mô của Dự án KCN Hưng Phú, huyện Tiền Hải có diện tích 216,75ha; nằm trong Khu kinh tế Thái Bình đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng theo Quyết định số 1486/QĐ-TTg ngày 28/10/2019; trong đó, phần KCN là 214,55ha. Theo Quy hoạch phân khu xây dựng KCN Hưng Phú đã được UBND tỉnh Thái Bình tổ chức lập, phê duyệt tại Quyết định số 1231/QĐ-UBND ngày 16/6/2023 xác định KCN Hưng Phú có quy mô diện tích 345ha, trong đó, phần KCN là 214,55ha.
Do đó, đề nghị xác định thống nhất phạm vi ranh giới và quy mô của KCN Hưng Phú tại hồ sơ Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi và tại nội dung Quyết định số 1231/QĐ-UBND ngày 16/6/2023 và Quyết định số 1486/QĐ-TTg ngày 28/10/2019.
Trong phạm vi dự kiến phát triển KCN có các tuyến nhánh sông Nam Hưng là tuyến thoát nước liên khu vực và khu nghĩa trang hiện hữu. Do đó, đề nghị xác định cụ thể quy mô diện tích tuyến thoát nước, khu nghĩa trang, hành lang bảo vệ các công trình nêu trên và không cân đối trong cơ cấu sử dụng đất KCN. Đề nghị xác định lại chỉ tiêu đất cây xanh trong KCN, bảo đảm tuân thủ quy định tại bảng 2.6 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN01:2021/BXD. Đồng thời, đề nghị rà soát, xác định rõ khoảng cách dải cây xanh cách ly, bảo đảm tuân thủ quy định về khoảng cách an toàn về môi trường tại mục 2.5.2 của QCVN01:2021/BXD.
Ngày 01/6/2023, Bộ Xây dựng đã có văn bản số 2221/BXD-QHKT về ý kiến đối với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 KCN Hưng Phú thuộc khu kinh tế Thái Bình, tỉnh Thái Bình; UBND tỉnh Thái Bình chịu trách nhiệm về việc ban hành Quyết định số 1486/QĐ-TTg ngày 28/10/2019 về việc phê duyệt quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 KCN Hưng Phú đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật.
2. Về phương án phát triển khu đô thị, phân bố dân cư, nhà ở và các công trình xã hội, văn hóa thể thao phục vụ công nhân làm việc trong KCN
- Theo Quyết định số 1486/QĐ-TTg ngày 28/10/2019 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế Thái Bình, tỉnh Thái Bình đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2050 dự kiến có quy mô dân số đến năm 2025 đạt 94.000 người, tỷ lệ đô thị hóa đạt khoảng 41%, đến năm 2040 đạt 300.000 người, tỷ lệ đô thị hóa đạt 70%; Theo dự thảo đang trình thẩm định của Quy hoạch tỉnh Thái Bình thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 khu vực đề xuất xây dựng KCN Hưng Phú tỉnh Thái Bình không nằm trong khu vực dự kiến hình thành đô thị Tiền Hải trong tương lai.
- Đề nghị Nhà đầu tư bổ sung kế hoạch chi tiết, lộ trình, phân công trách nhiệm của các tổ chức, đơn vị có liên quan để triển khai đồng bộ quy hoạch, kế hoạch phát triển KCN này với việc đầu tư các công trình nhà ở công nhân, công trình xã hội và văn hóa thể thao cho người lao động trong KCN; đảm bảo cung cấp hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ngoài hàng rào phục vụ cho hoạt động của KCN, đáp ứng các quy định về bảo vệ môi trường đối với khu vực thực hiện Dự án.
- Về việc bố trí nhà ở tái định cư: Tại khoản 4, 5 Điều 35 Luật Nhà ở 2014 quy định, trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng KCN mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong KCN hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho người được tái định cư. Trường hợp phải đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư thì phải thực hiện theo dự án; đối với khu vực nông thôn thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư phải bao gồm cả việc bố trí quỹ đất để phục vụ sản xuất cho người thuộc diện được tái định cư. Báo cáo hiện trạng sử dụng đất dự án có khoảng 0,9 ha đất ở, tuy nhiên tại mục 2.6 trang 06 về đề xuất dự án của nhà đầu tư về phương án bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư báo cáo hiện trạng khu đất không có đất ở, do vậy đề nghị rà soát đảm bảo thống nhất giữa các tài liệu, đồng thời căn cứ quy định nêu trên để có phương án cụ thể bố trí tái định cư.
- Về việc bố trí nhà ở xã hội, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội phục vụ người lao động: Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Nhà ở 2014, khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, KCN, khu chế xuất, khu công nghệ cao; quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch. Tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung Điều 6 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng KCN, cơ quan có thẩm quyền phải xác định rõ diện tích đất phù hợp trên địa bàn để xây dựng nhà ở xã hội, thiết chế của công đoàn đảm bảo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại KCN đó.
Tại Nghị định số 35/2022/NQ-CP ngày 28/5/2022 của Chính phủ quy định về quản lý KCN, khu kinh tế quy định: (1) Khi lập Danh mục các KCN trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải dành tối thiểu 2% tổng diện tích của các KCN để quy hoạch xây dựng nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong KCN; (2) Cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của KCN phải bảo đảm khoảng cách an toàn về môi trường theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan; bảo đảm an ninh, trật tự và không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp trong KCN. Theo báo cáo đề xuất thì dự án KCN có quy mô khoảng 216,55 ha và dự kiến có khoảng 10.000 công nhân lao động. Tuy nhiên hồ sơ dự án chưa thể hiện phương án bố trí chỗ ở cho công nhân KCN, đề nghị bổ sung phương án bố trí chỗ ở cho công nhân theo đúng quy định.
3. Về nội dung hạ tầng kỹ thuật
- Về thiết kế giao thông: Lưu ý thiết kế khu vực quay xe đối với các tuyến đường cụt. Đồng thời làm rõ trách nhiệm quản lý, đầu tư xây dựng đường giao thông kết nối phân khu Đông Tây và đường giao thông kết nối ra cảng.
- Về thiết kế san nền và thoát nước mặt: Làm rõ việc kết nối của các vị trí cửa xả đề xuất với các kênh để thoát ra sông, năng lực tiếp nhận của các kênh mương; đồng thời bổ sung giải pháp để bảo đảm việc thoát nước cho khu vực dân cư lân cận trong quá trình thi công xây dựng và đưa vào vận hành, khai thác Dự án theo các giai đoạn.
- Về thiết kế cấp nước: Cần đánh giá khả năng đáp ứng cấp nước của nhà máy nước Nam Chính cho nhu cầu sử dụng nước của KCN nói riêng và vùng phục vụ cấp nước nói chung; đồng thời tính toán bổ sung nhu cầu và phương án cấp nước sinh hoạt cho khu vực dân cư xung quanh nằm xen kẹt giữa 02 phân khu của Dự án nhằm bảo đảm an sinh xã hội của người dân ở khu vực Dự án.
- Về thiết kế hệ thống thu gom, xử lý nước thải và xử lý chất thải rắn:
+ Theo Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 KCN Hưng Phú, huyện Tiền Hải, tỉnh Thái Bình đã được UBND tỉnh Thái Bình phê duyệt, trạm xử lý nước thải và Khu tập kết chất thải rắn công nghiệp cùng được bố trí tại Lô đất HT-02 có diện tích 3,78ha. Do vậy, trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Dự án cần làm rõ địa điểm dự kiến bố trí xây dựng Trạm xử lý nước thải và Khu tập kết chất thải rắn của KCN. Trong giai đoạn tiếp theo, lưu ý thiết kế mặt bằng của Lô đất HT-02, bảo đảm phù hợp với chức năng sử dụng và quy chuẩn kỹ thuật hiện hành của công trình hạ tầng kỹ thuật.
+ Theo Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, Dự án được chia thành 02 giai đoạn. Theo Quy hoạch phân khu Dự án được phê duyệt, toàn bộ nước thải KCN được gom về xử lý tại Trạm xử lý nước thải KCN công suất 4.000 m3/ngđ đặt tại Lô đất HT-02 nằm trong Giai đoạn 2 của Dự án. Do vậy, đề nghị làm rõ giải pháp thu gom, xử lý nước thải ở Giai đoạn 1 của Dự án trong thời kỳ Giai đoạn 2 chưa hoàn thành và đi vào khai thác.
4. Về sự phù hợp của các khoản mục chi phí đầu tư do nhà đầu tư xác định trong hồ sơ dự án
- Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng và các Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng (Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng, Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 ban hành định mức xây dựng,...) áp dụng đối với các dự án sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công, dự án PPP. Đối với các dự án sử dụng nguồn vốn khác, các tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, quyết định việc
tham khảo quy định tại Nghị định số 10/2021/NĐ-CP và các Thông tư hướng dẫn nói trên trong lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
- Trường hợp nhà đầu tư áp dụng các quy định nêu trên để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư đối với dự án Đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng KCN Hưng Phú, tỉnh Thái Bình, cần lưu ý:
+ Theo hồ sơ, tài liệu gửi kèm văn bản đề nghị thực hiện dự án ngày 07/7/2023 của Công ty cổ phần KCN GELEXIMCO Hưng Phú và Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi của dự án (kèm theo văn bản số 5700/BKHĐT-QLKKT), dự án không được phân kỳ đầu tư, không tách thành các dự án thành phần (chỉ phân chia giai đoạn đầu tư). Vì vậy, đề nghị xem xét tính toán, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư cho cả dự án, không tách riêng từng giai đoạn.
+ Về xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Theo Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi của dự án, đã xác định được cụ thể nhu cầu sử dụng đất (mục 12 chương I) và thống kê được hiện trạng sử dụng đất (mục 2 chương II) cho dự án. Vì vậy, cần tính toán, xác định các khoản mục chi phí trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo địa điểm, diện tích cần sử dụng cho dự án; khối lượng phải bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và các chế độ chính sách về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất tại địa điểm dự kiến có dự án và các chế độ chính sách của nhà nước có liên quan.
+ Về xác định chi phí xây dựng: Chi phí xây dựng các công trình trong sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án được xác định chủ yếu trên cơ sở tham khảo dữ liệu chi phí của dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng KCN và khu phi thuế quan Xuân Cầu tại khu vực đảo Cát Hải, thuộc Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải, thành phố Hải Phòng; tuy nhiên, chưa có thuyết minh, phân tích, đánh giá mức độ tương đồng giữa các dự án, công trình. Do đó, đề nghị nhà đầu tư và đơn vị có liên quan bổ sung, làm rõ căn cứ, cơ sở để xem xét việc tham khảo dữ liệu chi phí; đồng thời, thực hiện điều chỉnh, quy đổi về mặt bằng giá phù hợp với địa điểm xây dựng của dự án cho phù hợp.
+ Về xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí khác: Tính toán, xác định lại chi phí quản lý dự án và một số khoản mục chi phí tư vấn, chi phí khác theo giá trị chi phí xây dựng, chi phí thiết bị cho cả dự án (tính chung cho cả 02 giai đoạn), không tách riêng như trong hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư dự án. Kiểm tra, tính toán lại các chi phí tư vấn, chi phí khác đảm bảo tuân thủ đúng các quy định pháp luật áp dụng cho dự án. Chuyển chi phí nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa từ chi phí khác sang chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
+ Về xác định chi phí dự phòng: Chi phí dự phòng trong sơ bộ tổng mức đầu tư được xác định cho khối lượng, công việc phát sinh với tỷ lệ là 5% và cho yếu tố trượt giá với tỷ lệ tương ứng khoảng 18,44%. Đề nghị nhà đầu tư trên cơ sở tiến độ thực hiện dự án và dự báo về tình hình biến động giá trong thời gian tới, rà soát, tính toán các khoản mục chi phí dự phòng phù hợp với hướng dẫn tại Phụ lục I Thông tư số 11/2021/TT- BXD; đảm bảo dự trù đúng, đủ chi phí; đảm bảo hiệu quả và khả thi cho dự án.
5. Về việc đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản
- Tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan; dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm
chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Do vậy, đối với hồ sơ dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng KCN Hưng Phú, tỉnh Thái Bình cần nghiên cứu bổ sung các nội dung nêu trên để đảm bảo tuân thủ đầy đủ, đúng các quy định của pháp luật. Phạm vi kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư dự án xác định trong hồ sơ dự án đề xuất phải tuân thủ đúng quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Hồ sơ đề xuất dự án cần làm rõ thông tin về cơ cấu sản phẩm kinh doanh bất động sản của dự án, phương thức kinh doanh các sản phẩm của dự án Dự án có mục tiêu kinh doanh bất động sản, do vậy nhà đầu tư của dự án thuộc trường hợp cần phải đáp ứng điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1, khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định xác định rõ các thông tin sau:
+ Rà soát thông tin về hồ sơ đăng ký của nhà đầu tư để đảm bảo công ty có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Doanh nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1 Điều 4 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
+ Tại văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư thể hiện thông tin dự án: diện tích 216,75ha; tổng vốn đầu tư của dự án khoảng 1.972 tỷ đồng; trong đó vốn tự huy động của nhà đầu tư khoảng 300 tỷ đồng. Đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định rà soát báo cáo tài chính của doanh nghiệp có trong hồ sơ đề xuất dự án để đảm bảo tính xác thực, chính xác của thông tin về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư dự án trong báo cáo tài chính, đảm bảo không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án theo quy định tại khoản 2 Điều 4 của Nghị định
số 02/2022/NĐ-CP.
- Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của công ty cổ phần KCN GELEXIMCO Hưng Phú (Nhà đầu tư) đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN Hưng Phú, tỉnh Thái Bình không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, do vậy, đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định rà soát các thủ tục, điều kiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư đảm bảo phù hợp với pháp luật về đầu tư.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 4075/BXD-QHKT.