Bộ Xây dựng nhận được văn bản số 696/SXD-NBĐS ngày 04/3/2024 của Sở Xây dựng tỉnh Long An xin ý kiến hướng dẫn trường hợp xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở.
Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng đã có công văn 3708/BXD-QLN có ý kiến như sau:
(1) Tại điểm d khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở 2014 có quy định: Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp ở thì doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án.
(2) Tại khoản 3 Điều 56 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định:
“3. Đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm:
-
Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán;
-
Đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê;
-
Diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật này;
-
Đất ở hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở xã hội.”.
(3) Tại khoản 7 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có quy định:
“2. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công thì việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện như sau:
...
c) Đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở thì thực hiện theo quy định của pháp luật nhà ở. Nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật có liên quan”.
(4) Tại Chương II (từ Điều 3 đến Điều 8) Thông tư số 09/2021/TT-BXD ngày 16/8/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã quy định cụ thể về điều kiện, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Trong đó tại Điều 8 có quy định:
“Điều 8. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quy định tại điểm d khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở
1. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quy định tại điểm d khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở thì nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật có liên quan.
2. Trường hợp lựa chỉ có một nhà đầu tư đăng ký thì cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên cùng nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại cùng một địa điểm thì việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện như quy định tại mục 1 Chương II Thông tư này”.
(5) Ngày 28/4/2023, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 03/2023/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điều 3 Thông tư số 09/2021/TT-BXD ngày 16 tháng 8 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội
(6) Ngày 27/02/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 23/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 27/02/2024) có quy định chuyển tiếp (tại điểm b khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4, khoản 5, khoản 6, khoản 7 Điều 65) về các trường hợp đã thực hiện tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực (trong đó có pháp luật về nhà ở).
(7) Tại khoản 1 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ có quy định: Việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của pháp luật đầu tư.
(8) Theo quy định tại điểm c khoản 2 và khoản 5 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư có quy định về các trường hợp dự án được cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, trong đó có trường hợp: Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất là nhà đầu tư đang sử dụng đất do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc do nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Căn cứ các quy định nêu trên, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:
(1) Tại văn bản số 1748/TTg-CN ngày 07/12/2018 của Thủ tướng Chính phủ về Đề án và rà soát, điều chỉnh quy hoạch các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Long An đến năm 2020 có nêu: “Điều chỉnh giảm diện tích các khu công nghiệp gồm: khu công nghiệp Đức Hòa 1 (giảm 16,62 ha, từ 274,23 ha xuống 257,61 ha);...” và “... Giao Ủy ban nhân dân tỉnh Long An thực hiện điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ cuối (2016-2020) của tỉnh Long An cho phù hợp theo quy định của pháp luật.”.
Như vậy, cơ quan chức năng cần làm rõ sau khi điều chỉnh giảm 16,62 ha diện tích đất khu công nghiệp Đức Hòa 1 thì phần diện tích đất 16,62 ha này có thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Công ty Cổ phần Khai thác Hạnh Phúc không?
(2) Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán; đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê.
(3) Việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đầu tư.
(4) Kể từ thời điểm Nghị định số 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành (01/4/2021), việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP, Thông tư số 09/2021/TT-BXD và Thông tư số 03/2023/TT-BXD.
(5) Hiện nay, Luật Nhà ở năm 2023 đang dự kiến có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Các Nghị định và Thông tư hướng dẫn cũng đang được hoàn thiện, nếu được cơ quan có thẩm quyền thông qua sẽ có hiệu lực dự kiến từ ngày 01/8/2024. Đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Long An bám sát quy định của pháp luật để thực hiện.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 3708/BXD-QLN.