Hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản
Trong tháng 2/2006, Ủy ban Kinh tế và ngân sách của Quốc hội phối hợp với Bộ xây dựng đã tổ chức các Hội thảo về dự án Luật Kinh doanh bất động sản KDBĐS nhằm lấy thêm ý kiến đóng góp của các cơ quan quản lý nhà nước,các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực KDBDS, các chuyên gia, các nhà quản lý, nhà khoa học... nhằm hoàn thiện Dự thảo Luật để trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa X dự kiến diễn ra vào tháng 5/2006.
Theo đánh giá chung, Dự thảo Luật KDBĐS được soạn thảo công phu, đã cụ thể hóa được các quan điểm chỉ đạo đối với Dự án Luật này: Thứ nhất, Luật KDBĐS phải thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và nhà nước, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng CNH, HĐH. Luật KDBĐS phải quán triệt các quan điểm của Đảng về phát triển thị trường BĐS ở nước ta theo hướng: Chủ động phát triển vững chắc bao gồm cả quyền sử dụng đất, có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế; khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo hướng dẫn và quản lý của Nhà nước; từng bước mở thị trường BĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư. Thứ hai, Luật KDBĐS tạo môi trường pháp lý đầy đủ và đồng bộ để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, đảm bảo công khai, minh bạch các giao dịch trên thị trường BĐS; thống nhất với các luật có liên quan đến BĐS, đồng thời phù hợp với thông lệ quốc tế và lộ trình hội nhập của nền kinh tế nước ta. Thứ ba, Luật KDBĐS phải tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia thị trường BĐS; tăng khả năng cung cấp hàng hóa BĐS, nhất là nhà ở và các cơ sở sản xuất, kinh doanh cho các DN; góp phần bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu và thực hiện chính sách xã hội; Thứ tư, Luật KDBĐS phải nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, quy định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước, quy định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về KDBĐS, quyền và nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân hoạt động KDBĐS; phân định quản lý nhà nước và quản lý kinh doanh đối với hoạt động KDBĐS, đồng thời thực hiện cải cách hành chính.
Dự thảo Luật đã đưa ra khá đầy đủ các quy định nhằm khắc phục những mặt hạn chế của thị trường BĐS ở nước ta, đó là: BĐS nói chung, đặc biệt là nhà đất chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát. Thị trường BĐS phát triển còn tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Cung cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt là nhà ở của nhân dân và cơ sở sản xuất của các DN chưa đáp ứng yêu cầu của thực tế. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS làm cho thị trường nóng, lạnh thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra trong một số năm gần đây. Thông tin về BĐS không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận; các thủ tục trong giao dịch BĐS còn phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao; quyền và nghĩa vụ của các bên tham giao dịch không được đảm bảo, còn có hiện tượng lừa đảo trong KDBĐS và dịch vụ môi giới BĐS...
Dự thảo Luật đã tạo ra hành lang pháp lý và công cụ cho quản lý của Nhà nước đối với thị trường quan trọng này, khắc phục tình trạng hệ thống pháp luật về BĐS nói chung và KDBĐS nói riêng tuy đã có nhưng còn tản mạn, chưa đầy đủ và không thống nhất, thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Đến nay, Nhà nước ta chưa có văn bản quy phạm pháp luật riêng, có giá trị pháp lý cao để điều chỉnh hoạt động KDBĐS và thị trường BĐS. Có một số quy định liên quan đến BĐS nhưng còn phân tán ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Xây dựng, Luật Thương mại... Các văn bản này mới chỉ quy định về BĐS, quản lý BĐS mà chưa có quy định điều chỉnh hoạt động KDBĐS và thị trường BĐS. Bên cạnh đó, QLNN đối với thị trường BĐS còn nhiều hạn chế, kém hiệu quả, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế. Cơ chế, chính sách quản lý về hoạt động KDBĐS chưa rõ ràng, chưa đồng bộ và đủ mạnh, do đó, chưa phát huy nội lực và thu hút đầu tư trong KDBĐS; đồng thời còn nhiều bất cấp, gây trở ngại cho các giao dịch BĐS, chưa tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh.
Dự thảo Luật lần này đã tiếp thu ý kiến đóng góp của các đại biểu Quốc hội tại kỳ họp thứ 8 và được chỉnh lý, hoàn thiện. Cụ thể:
Theo Dự thảo Luật, các loại BĐS được đưa vào KD, dự thảo Luật quy định các BĐS được đưa vào KD bao gồm: nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và các BĐS khác do Chính phủ quy định theo hướng từng bước mở dần phạm vi các loại BĐS được phép đưa vào KD phù hợp với thực tế thị trường BĐS ở nước ta và đảm bảo quản lý nhà nước đối với thị trường này. Về nguyên tắc hoạt động KDBĐS, dự thảo Luật quy định theo hướng tôn trọng và bảo vệ quyền tự do KD của các chủ thể. Đóng góp phần bảo đảm công khai, minh bạch trong hoạt động KDBĐS, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch BĐS, Dự thảo luật quy định tổ chức, cá nhân KDBĐS phải công khai các thông tin về BĐS tại sàn giao dịch do mình lập ra hoặc sàn giao dịch do tổ chức khác lập ra. Thông tin về BĐS bao gồm vị trí, quy mô, tính chất, công năng, thực trạng và tình trạng pháp lý... của BĐS; các hành vi cung cấp thông tin BĐS không trung thực, gian lận, lừa dối trong KDBĐS... đều bị coi là hành vi vi phạm pháp luật và bị cấm.
Về phạm vi hoạt động KDBĐS, dự thảo Luật quy định hoạt động KDBĐS bao gồm KDBĐS và dịch vụ KDBĐS. KDBĐS bao gồm các hành vi như đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê; đầu tư hạ tầng trên đất thuê, đất nhận chuyển nhượng để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng: mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê: thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại. Dịch vụ KDBĐS bao gồm cung ứng các dịch vụ như: môi giới BĐS: thành lập sàn giao dịch BĐS; tư vấn BĐS; định giá BĐS; đấu giá BĐS; quản cáo BĐS và quản lý BĐS. Các tổ chức, cá nhân trong nước được thực hiện tất cả các hoạt động KDBĐS nêu trên. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép thuê quyền sử dụng đất để đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê; thành lập sàn giao dịch BĐS, cung ứng các dịch vụ môi giới, tư vấn, định giá, đấu giá, quảng cáo và quản lý BĐS.
Về yêu cầu đối với chủ thể hoạt động KDBĐS, để bảo đảm mục tiêu làm lành mạnh thị trường BĐS, công khai, minh bạch giao dịch BĐS, Dự thảo Luật quy định các chủ thể hoạt động KDBĐS phải có đăng ký KD về KDBĐS, dịch vụ KDBĐS. Bên cạnh đó, Dự thảo Luật cũng quy định rõ các điều kiện đặc thù đối với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê phải có năng lực tài chính để bảo đảm thực hiện dự án; cá nhân hành nghề định giá, môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề; tổ chức cung ứng dịch vụ môi giới, định giá BĐS phải có ít nhất 1 người có chứng chỉ hành nghề theo quy định.
Về điều kiện đối với nhà, công trình xây dựng được đưa vào KD, Dự thảo Luật quy định các loại nhà, công trình xây dựng được đưa vào KD phải có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng; không bị tranh chấp hay kê biên để thực hiện nghĩa vụ về tài sản; không nằm trong vùng phải giải toả theo quy hoạch hoặc hành lang bảo vệ an toàn công trình, không vi phạm khu vực cấm xây dựng, khu di tích đã được xếp hạng. Bên cạnh đó, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân hoạt động KDBĐS, Dự thảo luật quy định đối với nhà, công trình xây dựng thuộc các dự án khu ĐTM, khu nhà ở, KCN phải có thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào sử dụng. Đối với nhà, công trình hình thành tỏng tương lai phải có hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt.
Dự thảo cũng quy định cụ thể Quyền sử dụng đất QSDĐ đưa vào KD phải đáp ứng các điều kiện: QSDĐ thuộc đối tượng được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật, có giấy tờ chứng minh QSDĐ, còn trong thời gian sử dụng không bị tranh chấp hay kê biên để thực hiện nghĩa vụ về tài sản. Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ thuộc dự án khu ĐTM, khu nhà ở, KCN thì phải có các công trình hạ tầng theo dự án đã được phê duyệt.
Dự thảo Luật KDBĐS lần này cũng được bổ sung một số điều nhằm làm rõ hơn tính đặc thù trong hoạt động KDBĐS như chủ đầu tư các dự án khu ĐTM, khu nhà ở, hạ tầng KCN được phép huy động vốn ứng trước của khách hàng để triển khai xây dựng; đầu tư tạo lập quỹ đất để chuyển nhượng, cho thuê; chứng thư định giá BĐS; xử lý các hành vi vi phạm trong hoạt động KDBĐS...
Quy định về các BĐS được đưa vào KD được nhiều đại biểu quan tâm. Có ý kiến cho rằng, Luật KDBĐS cần điều chỉnh tất cả các loại BĐS được phép KD bao gồm: nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, rừng, vườn cây lâu năm, ruộng làm muối, khu nuôi trồng thủy sản và các tài sản khác gắn liền với đất, vì các BĐS này đã được pháp luật thừa nhận và cho phép chuyển nhượng, mua bán, cho thuê. Tuy nhiên, đa số ý kiến đại biểu thống nhất với quan điểm của Chính phủ cho rằng, nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất là các BĐS có giá trị lớn, đã đưa vào KD phổ biến trên thị trường BĐS ở nước ta và có ảnh hưởng to lớn đối với đời sống kinh tế - xã hội; thực tế cho thấy, những bức xúc, tiêu cực trên thị trường BĐS trong thời gian qua chủ yếu phát sinh từ việc KD các loại BĐS này. Bên cạnh đó, việc quản lý nhà nước đối với hoạt động KD các BĐS còn nhiều hạn chế và kém hiệu quả. Vì vậy, dự thảo Luật quy định BĐS đưa vào KD gồm nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất chính là nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý trước mắt đối với việc KD các loại BĐS này. Đối với các BĐS khác như rừng, vườn cây lâu năm và các tài sản khác gắn liền với đất, mặc dù pháp luật hiện hành Luật Bảo vệ và Phát triền rừng, Luật đất đai... đã cho phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê những thực tế cho thấy thị trường các loại BĐS này chưa được hình thành rõ rệt. Việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê các loại BĐS này hiện chỉ nhằm vào việc khai thác giá trị sử dụng, chưa phải là các giao dịch do các chủ thể chuyên kinh doanh BĐS thực hiện thông qua các hành vi như mua đi bán lại các BĐS đó nhằm mục đích sinh lời. Do vậy, trong tình hình hiện nay, Dự thảo Luật tập trung quy định điều chỉnh việc KD các BĐS là nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất là phù hợp .
Về phạm vi hoạt động KDBĐS đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, không ít ý kiến cho rằng hiện nay cần bổ sung các quy định thông thoáng, tạo sự bình đẳng hơn. Tuy nhiên, theo quan điểm của Chính phủ và Quốc hội, việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của các đối tượng này sẽ tiến hành theo từng thời kỳ và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế.
Một trong các vấn đề được các đại biểu quan tâm nhiều là quy định Chủ đầu tư dự án khu ĐTM, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp được huy động vốn của khách hàng để triển khai thực hiện dự án. Đa số ý kiến nhất trí quy định này, nhưng cũng có ý kiến cho rằng BĐS khi đưa vào kinh doanh cũng là hàng hóa, do vậy khách hàng có quyền chỉ đặt cọc một số tiền nhất định. Tuy nhiên, đây là yếu tố đặc thù của KDBĐS. Những quy định mà dự thảo luật đưa ra nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên.
Qua các cuộc hội thảo, Ban tổ chức đã nhận được nhiều ý kiến đóng góp ý trực tiếp bằng văn bản của đại biểu đại diện cho các cơ quan QLNN, các DN hoạt đọng trong lĩnh vực KDBĐS, các chuyên gia, nhà quản lý, nhà khoa học... giúp cho việc chỉnh lý hoàn thiện Dự thảo Luật trình Quốc hộ đảm bảo tiến độ và chất lượng.
Nguồn tin: T/C Xây dựng, số 3/2006