1. Về nội dung kiến nghị: “Để tăng cường việc quản lý sử dụng nhà chung cư hiệu quả và dân chủ, cử tri có các kiến nghị cụ thể hóa chế tài phạt các hành vi vi phạm trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư dẫn đến cư dân không chấp hành nghiêm các quy định, nội quy sử dụng nhà chung cư; Ban quản trị chung cư không tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến việc công khai các thông tin đã được quy định cụ thể trong Thông tư 05/2024/TT-BXD khiến cư dân bức xúc và có thái độ tiêu cực, bất tín nhiệm hoạt động của Ban quản trị, gây mất đoàn kết cộng đồng nghiêm trọng, mất an ninh trật tự tại chung cư và dẫn đến việc đơn thư khiếu nại, tố cáo gửi đến các cấp quản lý”.
Bộ Xây dựng có ý kiến trả lời như sau:
Tại khoản 3 Điều 148 của Luật Nhà ở năm 2023 đã có quy định về trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư: “Quyết định của Ban quản trị nhà chung cư vượt quá quyền hạn và trách nhiệm quy định của Luật này, quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư thì không có giá trị pháp lý, trường hợp vượt quá quyền hạn khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thì xử lý theo quy định của Bộ Luật dân sự; trường hợp vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà thành viên Ban quản trị nhà chung cư bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”.
Trong Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở cũng đã có các quy định cụ thể về quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, quy định các điều kiện, tiêu chuẩn thành viên Ban quản trị, việc miễn, bãi nhiệm, bầu thay thế các thành viên Ban quản trị không đáp ứng yêu cầu để Ban quản trị hoạt động có hiệu quả để giúp nhà chung cư được an toàn trong quá trình quản lý sử dụng, nâng cao chất lượng sống của người dân tại các nhà chung cư.
Hiện nay, Bộ Xây dựng đã trình để Chính phủ xem xét ban hành Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng (thay thế cho Nghị định số 16/2022/NĐ-CP), trong đó có quy định về các hành vi vi phạm cũng như các chế tài xử phạt cụ thể đối với các hành vi vi phạm trong quản lý sử dụng nhà chung cư như kiến nghị của cử tri.
2. Về nội dung kiến nghị: “Đề nghị tăng cường việc phổ biến, tuyên truyền pháp luật, hướng dẫn pháp luật liên quan đến việc sử dụng, quản lý và vận hành nhà chung cư cho mọi cư dân đang sinh sống tại các chung cư”.
Bộ Xây dựng có ý kiến trả lời như sau:
Hiện nay, việc quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở và Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.
Để triển khai thực hiện các văn bản nêu trên, trong đó có các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư, ngày 15/8/2024, tại Hà Nội, Bộ Xây dựng đã tổ chức Hội nghị trực tiếp kết hợp trực tuyến để phổ biến Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành 02 Luật này. Bộ Xây dựng cũng đã tham gia tổ chức tập huấn cho nhiều địa phương như: Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Dương,...
Ngày 24/01/2025, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 90/QĐ-BXD về phổ biến, giáo dục pháp luật trong năm 2025, theo đó, Bộ Xây dựng tiếp tục thực hiện công tác phổ biến, giáo dục pháp luật về nhà ở trong năm 2025 trên phạm vi toàn quốc (thông qua nhiều hình thức như trực tiếp, trực tuyến trên các phương tiện thông tin đại chúng), trong đó có nội dung phổ biến, tuyên truyền pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Tại điểm h khoản 1 Điều 93 của Nghị định số 95/2024/NĐ-CP cũng đã quy định về trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: “tổ chức tập huấn, phổ biến, tuyên truyền các văn bản pháp luật về nhà ở và vận động các tổ chức, cá nhân trên địa bàn chấp hành các quy định của pháp luật về nhà ở”. Do đó, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cũng có trách nhiệm thực hiện việc tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp luật về nhà ở trong đó có các nội dung về quản lý sử dụng nhà chung cư đến các cơ quan, tổ chức, đơn vị liên quan và người dân như kiến nghị của cử tri.
3. Về nội dung kiến nghị: “Các quy định pháp luật hiện hành tuy đã xây dựng khá đầy đủ để điều chỉnh mọi hoạt động liên quan đến sử dụng và quản lý nhà chung cư. Tuy nhiên, các nội dung văn kiện liên quan đến việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư chưa được quy định cụ thể về thời hạn và hình thức phổ biến, góp ý, tổng hợp nội dung và điều chỉnh lần cuối để gửi đến cư dân, nhằm giúp cư dân có đủ thời gian nghiên cứu trước khi biểu quyết chính thức tại Hội nghị nhà chung cư; do đó, cử tri đề nghị 05 (năm) mốc thời gian chuẩn bị văn kiện và công bố các nội dung được biểu quyết tại Hội nghị nhà chung cư thường niên như sau:
+ Mốc thời gian thứ nhất, trước 45 ngày tổ chức Hội nghị nhà chung cư thường niên: Ban tổ chức thông báo rộng rãi đến toàn thể cư dân ngày dự kiến tổ chức Hội nghị nhà chung cư. Đồng thời gửi đến toàn thể cư dân toàn bộ các văn kiện dự thảo lần đầu để cư dân có thời gian nghiên cứu, đóng góp ý kiến điều chỉnh cho phù hợp với đặc thù sinh hoạt của mỗi chung cư.
+ Mốc thời gian thứ hai, trước 25 ngày tổ chức Hội nghị nhà chung cư thường niên: Ban quản lý hỗ trợ Ban quản trị tổng hợp các nội dung góp ý của cư dân; tiếp thu tất cả các nội dung góp ý của cư dân và tiến hành điều chỉnh văn kiện dự thảo.
+ Mốc thời gian thứ ba, trước 10 ngày tổ chức Hội nghị nhà chung cư thường niên: Trước 10 ngày gửi đến toàn thể cư dân toàn bộ các văn kiện dự thảo lần cuối sẽ biểu quyết tại Hội nghị nhà chung cư.
+ Mốc thời gian thứ tư, ngày tổ chức Hội nghị nhà chung cư thường niên: Ban tổ chức in ấn và phát các văn kiện tại hội nghị đề đại biểu tham dự hội nghị có thể tra cứu, thảo luận, nêu góp ý trực tiếp. Ban tổ chức cần phát phiếu đóng góp ý kiến lượt cuối cùng tại hội nghị để Ban thư ký có thể tổng hợp, ghi nhận và đính kèm vào biên bản Hội nghị nhà chung cư.
+ Mốc thời gian thứ năm, trong vòng 10 ngày sau khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư thường niên: Ban tổ chức phải khẩn trương công bố rộng rãi các nội dung đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua.
+ Hình thức gửi các văn kiện dự thảo trong toàn bộ quá trình tổ chức Hội nghị nhà chung cư thường niên, bao gồm cả 2 hình thức: bản giấy (hộp thư mỗi căn hộ hoặc gửi trực tiếp đến căn hộ) và bản điện tử (thư điện tử có đính kèm tệp tin; mã QR để cư dân có thể tải nội dung)”.
Bộ Xây dựng có ý kiến trả lời như sau:
Tại khoản 3 Điều 14 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở (gọi tắt là Quy chế 05) đã quy định rõ các nội dung chuẩn bị tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu cũng như có thể tổ chức họp trù bị để chuẩn bị các nội dung cho Hội nghị chính thức. Đồng thời tại khoản 4 Điều 14 của Quy chế 05 cũng đã quy định các nội dung mà Hội nghị nhà chung cư lần đầu quyết định.
Do vậy, khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư thì đề nghị cử tri nơi có nhà chung cư cần phát huy tinh thần chủ động, có các góp ý cụ thể với chủ đầu tư hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư về các nội dung như cử tri đã kiến nghị để bảo đảm việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư đạt kết quả cao nhất, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số chủ sở hữu, người sử dụng tại nhà chung cư để bảo đảm việc quản lý sử dụng nhà chung cư an toàn, nâng cao nếp sống văn minh đô thị.
4. Về nội dung kiến nghị: “Đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với các bộ, ngành có liên quan trong việc quản lý dữ liệu dân cư trên nền tảng số, cụ thể:
+ Quản lý dữ liệu cư dân phục vụ việc kiểm tra tư cách đại biểu Hội nghị nhà chung cư: mỗi cư dân có thể đăng ký tham gia, biểu quyết tại các Hội nghị nhà chung cư nơi mình sinh sống hoặc được ủy quyền hợp pháp (kể cả ủy quyền trực tuyến trên nền tảng VneID) thông qua chức năng liên kết định danh cá nhân VneID. Dữ liệu dân cư trực tuyến cần được quản lý tập trung thuộc thẩm quyền quản lý và tuân thủ các quy định bảo vệ dữ liệu cá nhân theo Nghị định số 13/2023/NĐ-CP hướng đến tuân thủ Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân (dự kiến hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2026); tránh trường hợp các công ty quản lý vận hành nắm các dữ liệu, thiếu trách nhiệm trong việc bảo mật dữ liệu cá nhân và không phối hợp hoặc cung cấp dữ liệu thiếu chính xác cho cơ quan có thẩm quyền khi có yêu cầu; hoặc các đơn vị quản lý vận hành trục lợi bất chính khi cung cấp dữ liệu cho bên thứ ba.
+ Công bố văn kiện dự thảo cuối cùng trên nền tảng số phục vụ Hội nghị nhà chung cư: các nội dung phục vụ hội nghị nhà chung cư cần được tải lên một nền tảng thích hợp (được cơ quan quản lý có thẩm quyền xây dựng và quản trị nền tảng số này) để mọi cư dân sinh sống tại chung cư có thể trích lục các văn kiện thuận lợi và nhanh chóng, nhằm tăng tính dân chủ, chủ động tìm hiểu, nghiên cứu các văn bản quy định liên quan đến sinh hoạt hằng ngày của cư dân; nâng cao tính tự quản, xây dựng cộng đồng văn minh.
+ Hệ thống hóa biên bản Hội nghị nhà chung cư và các nội dung được Hội nghị nhà chung cư đa số biểu quyết: công tác kiểm tra giám sát hoạt động sử dụng, quản lý nhà chung cư chỉ có thể thực hiện một cách hiệu quả khi cơ quan quản lý chủ động nắm bắt tất cả các nội dung được đa số cư dân biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư. Biên bản này cần được số hóa và gửi trực tiếp đến toàn bộ cư dân và cơ quan quản lý trên nền tảng số trong vòng 10 ngày sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư
Bộ Xây dựng có ý kiến trả lời như sau:
Tại Điều 145 của Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định về Hội nghị nhà chung cư và Hội nghị nhà chung cư có quyền quyết định các nội dung liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư như quy định về bầu Ban quản trị, thông qua nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư, quy chế hoạt động của Ban quản trị, lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư….
Tại khoản 2 Điều 4 của Quy chế 05 đã quy định về nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư:
“Việc quản lý sử dụng nhà chung cư được thực hiện trên cơ sở tự nguyện cam kết, thỏa thuận giữa các bên nhưng không được trái pháp luật về nhà ở, pháp luật có liên quan và đạo đức xã hội.
Khuyến khích chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư áp dụng tiến bộ khoa học, kỹ thuật, công nghệ thông tin trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.”
Như vậy, pháp luật về nhà ở đã có các quy định để khuyến khích chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư áp dụng tiến bộ khoa học, kỹ thuật, công nghệ thông tin trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư như kiến nghị của cử tri. Trong quá trình ứng dụng công nghệ thông tin áp dụng trong quản lý, sử dụng nhà chung cư nếu có khó khăn, vướng mắc thì đề nghị cử tri Thành phố Hồ Chí Minh liên hệ với Bộ Thông tin và Truyền thông là cơ quan của Chính phủ, thực hiện chức năng quản lý nhà nước về thông tin điện tử, công nghệ thông tin; ứng dụng công nghệ thông tin; an toàn thông tin mạng; giao dịch điện tử; chuyển đổi số quốc gia để được hướng dẫn, giải quyết theo đúng thẩm quyền và chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước được Chính phủ giao.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 759/BXD-QLN.