Ngày 05/02/2025, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi Ban quản trị tòa nhà Bắc Hà Tower về việc hướng dẫn một số nội dung liên quan đến nguồn tiền thu được từ việc khai thác dịch vụ phần sở hữu chung chuyển vào tài khoản quỹ bảo trì.
1. Về xác định nguồn thu từ khai thác dịch vụ phần sở hữu chung nhà chung cư nộp vào tài khoản quỹ bảo trì
Khoản 4 Điều 153 của Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024) có quy định: “Trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do Ban quản trị nhà chung cư quản lý hoặc người được giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đối với trường hợp không bắt buộc thành lập Ban quản trị nhà chung cư để bảo trì nhà chung cư.
Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư.”
Luật Nhà ở năm 2023 chỉ có quy định nguồn thu từ khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung nhà chung cư thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì, không quy định nguồn thu này được xác định như thế nào, có được khấu trừ hay không khấu trừ các khoản chi phí phục vụ cho việc khai thác này trước khi nộp vào kinh phí bảo trì và cũng không quy định về việc chi phí trông giữ xe của cư dân tại nhà chung cư phải nộp hay không phải nộp vào kinh phí bảo trì.
Về nội dung này, Bộ Xây dựng xin ghi nhận và sẽ tổng hợp, nghiên cứu báo cáo cơ quan có thẩm quyền để sửa đổi, bổ sung có quy định cụ thể về nội dung này trong thời gian tới.
Trường hợp trong hợp đồng khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư có thỏa thuận rõ về việc xác định nguồn thu từ khai thác dịch vụ này (có trừ chi phí phục vụ cho việc khai thác hoặc không trừ chi phí phục vụ cho việc khai thác) thì thực hiện theo thỏa thuận của hợp đồng ký kết.
2. Về việc thực hiện hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đã ký kết trước ngày Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành.
Tại điểm c, điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định Hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp để quyết định: (1) thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và (2) lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.
Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 104 của Luật Nhà ở năm 2014 thì Ban quản trị nhà chung cư ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn.
Tại khoản 2 Điều 29 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng nay là khoản 3 Điều 29 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng (sau đây gọi tắt là Quy chế 05) cũng đã có quy định về các nội dung của hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024) không có quy định chuyển tiếp đối với hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà Ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trước ngày Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành.
Do đó, đề nghị Ban quản trị đối chiếu trường hợp cụ thể với quy định của pháp luật về nhà ở để thực hiện theo quy định.
3. Về quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư
Tại khoản 1 Điều 147, khoản 1 Điều 148 của Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định quyền và trách của Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.
Tại khoản 2 Điều 24 của Quy chế 05 cũng đã quy định về quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư.
Tại điểm g khoản 2 Điều 6 của Quy chế 05 đã quy định trong Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư có nội dung về các biện pháp xử lý đối với chủ sở hữu, người sử dụng trong trường hợp không đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư.
Tại điểm đ khoản 1 Điều 41 và khoản 4 Điều 42 của Quy chế 05 đã quy định quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu, người sử dụng trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Do vậy, đề nghị Ban quản trị đối chiếu trường hợp cụ thể với quy định của pháp luật nêu trên để thực hiện.
Trong quá trình thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc liên quan đến các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư thì đề nghị Ban quản trị liên hệ với Sở Xây dựng Thành phố Hà Nội là cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội để được hướng dẫn, giải quyết theo thẩm quyền.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 524/BXD-QLN.