Bộ Xây dựng vừa có công văn gửi Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh cho ý kiến về việc huy động vốn và chuyển nhượng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
1. Về việc huy động vốn để phát triển nhà ở
- Về việc huy động vốn theo hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, cá nhân để thực hiện đầu tư xây dựng dự án có cả khu vực xây dựng nhà ở và khu vực xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo hình thức phân lô bán nền:
Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 116 Luật Nhà ở năm 2023 thì: vốn để phát triển nhà ở phải sử dụng vào mục đích để phát triển nhà ở và thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác.
Tại Điều 30 Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định các hình thức phát triển nhà ở theo Dự án.
Tại điểm b khoản 1 Điều 115 Luật Nhà ở năm 2023 quy định vốn để phát triển nhà ở thương mại bao gồm nhiều nguồn vốn, trong đó có: Vốn huy động thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, cá nhân.
Tại khoản 1 Điều 43 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở đã có quy định các điều kiện được huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, cá nhân, đó là: Thuộc một trong các hình thức phát triển nhà ở theo dự án quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật Nhà ở, trừ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu nhà ở để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Theo các quy định nêu trên, trường hợp huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà không phải là dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu nhà ở để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thì chủ đầu tư được huy động vốn thông qua việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân khi có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 43 của Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ.
- Về việc huy động vốn theo hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, cá nhân để thực hiện một phần diện tích đất được giao trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
Liên quan đến nội dung này, Bộ Xây dựng đã có văn bản số 5483/BXD-QLN ngày 26/9/2024 gửi Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh.
2. Về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024) thì đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Trong đó, tại khoản 7 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định: Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do. Chính phủ quy định chi tiết khoản này.
Tại Điều 9 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định về thủ tục cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh thông báo đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
- Tại khoản 2 Điều 38 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định về xử lý chuyển tiếp như sau: Đối với dự án bất động sản mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã có văn bản chấp thuận hoặc cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật dưới hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật trước ngày Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng phải bảo đảm đáp ứng các quy định tại Điều 28, Điều 29, khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5, khoản 7 và khoản 8 Điều 31, Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 9 Nghị định này.
Trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản đã nộp hồ sơ đề nghị cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật dưới hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng chưa có văn bản cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung hồ sơ còn thiếu theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định này (nếu có) để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét.
- Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Do vậy, đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh lấy ý kiến của Bộ Tài nguyên và Môi trường về quy định xử lý chuyển tiếp (nếu có) đối với trường hợp dự án đã thực hiện thủ tục thông báo đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai (Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020,…) để thực hiện theo quy định.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 6454/BXD-QLN.