Bộ Xây dựng nhận được văn bản số 68/CV-EPC ngày 22/12/2022 của Công ty cổ phần tập đoàn Eco Pearl City kèm theo hồ sơ đề nghị hướng dẫn thực hiện quy định của pháp luật liên quan đến thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng đã có công văn 1056/BXD-QLN có ý kiến như sau:
Theo nội dung văn bản số 68/CV-EPC ngày 22/12/2022 của Công ty và tài liệu gửi kèm thì hiện nay Công ty đang hoàn thiện các hồ sơ đề nghị UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án Khu nhà ở đảo trên biển Little Sentosa (gọi tắt là Dự án) tại thị trấn Long Điền, huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, có quy mô diện tích khoảng hơn 43,1 ha (gồm 100 m2 đất ở thuộc quyền sử dụng của Công ty đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số CS883322 ngày 16/3/2023, khoảng 3,8 ha đất sông ngòi và khoảng 39,3 ha đất do Công ty nhận chuyển nhượng của các hộ gia đình, cá nhân), hiện nay Công ty đang làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Dự án do Công ty đề xuất có mục tiêu đầu tư là xây dựng khu nhà ở, nằm trong đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung đô thị Long Điền, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đến năm 2030, định hướng đến 2035, có tính chất và chức năng là khu đô thị sinh thái cao cấp, được đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, bao gồm các khu ở mật độ thấp, dịch vụ công cộng, khu thể dục thể thao, trường học, dịch vụ du lịch, vui chơi giải trí,... (theo Quyết định số 2725/QĐ-UBND ngày 09/9/2020 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, được điều chỉnh cục bộ tại Quyết định số 3738/QĐ-UBND ngày 08/12/2022).
Khu đất đề xuất thực hiện Dự án nằm trong quy hoạch đất ở và đất thương mại dịch vụ (theo Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030, tầm nhìn đến 2050 của huyện Long Điền tại Quyết định số 1096/QĐ-UBND ngày 01/11/2022 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) và có trong danh mục các dự án thực hiện theo hình thức chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất năm 2023 của huyện Long Điền (theo Quyết định số 364/QĐ-UBND ngày 01/3/2023 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu).
Khu vực đề xuất thực hiện Dự án thuộc danh mục vị trí, khu vực dự kiến phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị nêu trong Kế hoạch phát triển nhà ở tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu giai đoạn 2021-2025 (theo Quyết định số 3830/QĐ-UBND ngày 15/12/2022 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và Tờ trình số 94/TTr-SXD ngày 15/11/2022 của Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu).
Công ty đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn trường hợp Công ty đề xuất triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở và đất khác như nêu tại văn bản số 68/CV-EPC thì có thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật số 03/2022/QH15 hay không?
Ý kiến Bộ Xây dựng: Tại Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số Điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở đã quy định các trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại thì nhà đầu tư đó phải có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau:
(1) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp;
(2) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở;
(3) Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.
Hiện nay, tại Điều 4 Luật số 03/2022/QH15 về sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định các trường hợp sử dụng đất thuộc diện được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại như sau:
“1. Có quyền sử dụng đất hợp pháp thuộc một trong các trường hợp quy định tại điểm a, điểm b khoản này mà việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật:
a) Có quyền sử dụng đất ở;
b) Có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai.”.
Tại Điều 14 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định việc phát triển nhà ở phải phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng giai đoạn.
Tại điểm b mục 5 khoản 13 Điều 1 của Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đã quy định về trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất mà người đang sử dụng không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất mà phần diện tích đất này có vị trí nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau: “Trường hợp diện tích đất không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án, địa điểm đầu tư và quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định”.
Theo các quy định nêu trên, trường hợp Công ty có đủ các điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan, có quyền sử dụng đất đáp ứng quy định tại Điều 4 của Luật số 03/2022/QH15, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP nêu trên, phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, dự án dự kiến thực hiện có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu giai đoạn 2021-2025 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, diện tích đất ở và đất khác được sử dụng để thực hiện cùng một dự án và không trùng lặp với ranh giới thực hiện các dự án khác được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận thì thuộc diện được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
Bộ Xây dựng đề nghị Công ty cổ phần tập đoàn Eco Pearl City liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu để được hướng dẫn thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 1056/BXD-QLN.