Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng đã có công văn 1087/BXD-QHKT có ý kiến như sau:
1. Sự phù hợp của Dự án với các quy hoạch ngành quốc gia trong lĩnh vực xây dựng đã được phê duyệt và các quy hoạch xây dựng vùng, đô thị có liên quan
Quy hoạch tỉnh Bắc Giang thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 219/QĐ-TTg ngày 17/02/2022 có quy hoạch mới Khu công nghiệp Mỹ Thái tại huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang với diện tích dự kiến đến năm 2030 khoảng 160 ha.
Quy hoạch xây dựng vùng huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang đến năm 2040 (tỷ lệ 1/25.000) được Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang phê duyệt điều chỉnh tại Quyết định số 940/QĐ-UBND ngày 25/8/2023 có quy hoạch mới đến năm 2030 Khu công nghiệp Mỹ Thái, tại Bản đồ định hướng phát triển không gian có thể hiện Khu công nghiệp Mỹ Thái với chức năng sử dụng đất quy hoạch là khu vực phát triển sản xuất công nghiệp.
Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang đã phê duyệt Quy hoạch phân khu xây dựng Khu công nghiệp Mỹ Thái, huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang, tỷ lệ 1/2000 tại Quyết định số 1423/QĐ-UBND ngày 21/12/2023, trên quy mô diện tích khoảng 159,97 ha.
Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Mỹ Thái, tỉnh Bắc Giang đề xuất thực hiện theo Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang phê duyệt (Quyết định số 1423/QĐ-UBND ngày 21/12/2023), trên quy mô diện tích 159,97 ha, tại khu vực có chức năng sử dụng đất công nghiệp trong Quy hoạch tỉnh Bắc Giang, Quy hoạch xây dựng vùng huyện Lạng Giang đã được phê duyệt.
2. Sự phù hợp của Dự án với đồ án quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp Mỹ Thái đã được phê duyệt và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng
Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Mỹ Thái, tỉnh Bắc Giang thực hiện theo Quy hoạch phân khu xây dựng Khu công nghiệp Mỹ Thái được Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang phê duyệt. Cơ cấu các loại đất giao thông, cây xanh, các khu kỹ thuật tại Quy hoạch phân khu và đề xuất tại Dự án cơ bản phù hợp với Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng - QCVN 01:2021/BXD. Tuy nhiên, cần lưu ý mỗi loại đất giao thông và cây xanh phải đảm bảo tỷ lệ tối thiểu 10% diện tích toàn khu, không bao gồm đất giao thông, cây xanh trong khuôn viên lô đất các cơ sở sản xuất; đảm bảo yêu cầu khoảng cách an toàn về môi trường theo quy định.
3. Sự phù hợp của việc xác định các khoản mục chi phí đầu tư Dự án với quy định pháp luật về xây dựng
3.1. Theo quy định tại Điều 33 Luật Đầu tư năm 2020 và Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư không bao gồm đánh giá về sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án. Những nội dung tại khoản 3.2 Văn bản này được thực hiện trên cơ sở đề nghị của Bộ Kế hoạch và Đầu tư tại Văn bản số 583/BKHĐT-QLKKT ngày 22/01/2024.
3.2. Theo nội dung được thuyết minh tại Mục I Phần 8 và Phụ lục 1 Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi của dự án do Công ty cổ phần Thép Việt Úc (nhà đầu tư) thực hiện (kèm theo Văn bản số 583/BKHĐT-QLKKT nêu trên), sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án được xác định trên cơ sở quy định tại Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng và các văn bản hướng dẫn Nghị định số 10/2021/NĐ-CP. Do đó, việc tính toán, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án cần lưu ý:
a) Về các thành phần chi phí, phương pháp xác định sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án: theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP; Điều 3 Phụ lục I Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng, các Thông tư hướng dẫn Nghị định số 10/2021/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn khác có liên quan.
b) Về xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: cần tính toán, xác định các khoản mục chi phí theo diện tích cần sử dụng, khối lượng phải bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và các chế độ chính sách về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất tại địa điểm dự kiến có dự án và các chế độ chính sách của nhà nước có liên quan.
c) Về xác định chi phí xây dựng và chi phí thiết bị: theo thuyết minh tính toán, chi phí xây dựng và chi phí thiết bị trong sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án được xác định trên cơ sở suất chi phí xây dựng và suất chi phí thiết bị năm 2022 được công bố tại Quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/5/2023 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Do đó, cần nghiên cứu kỹ thuyết minh, hướng dẫn sử dụng tại Phần I của Quyết định số 510/QĐ-BXD để vận dụng, áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng phù hợp với quy mô, tính chất của dự án theo nội dung thuyết minh Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi và thiết kế sơ bộ của dự án; đồng thời, thực hiện điều chỉnh, quy đổi về mặt bằng giá phù hợp với địa điểm xây dựng của dự án (trong đó lưu ý kiểm tra lại việc tính toán suất chi phí xây dựng, suất chi phí thiết bị; hệ số tại Bảng 96 chỉ áp dụng đối với suất chi phí xây dựng).
d) Về xác định chí phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác:
- Rà soát, tính toán đầy đủ các chi phí cần thiết, phù hợp với nguồn vốn của dự án (trong đó, xem xét việc tính toán chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng đảm bảo phù hợp với tiến độ vay và lãi suất vay vốn bình quân).
- Kiểm tra, tính toán lại một số chi phí theo đúng quy định, hướng dẫn (trong đó lưu ý: không áp dụng hệ số điều chỉnh k=1,35, không tính thuế giá trị gia tăng đối với chi phí quản lý dự án); rà soát, đảm bảo tuân thủ đúng các quy định pháp luật áp dụng cho dự án.
đ) Về xác định chi phí dự phòng: Trên cơ sở tiến độ thực hiện dự án và dự báo về tình hình biến động giá trong thời gian tới, đề nghị rà soát để tính toán chi phí dự phòng (trong đó có dự phòng cho yếu tố trượt giá) cho phù hợp; đảm bảo hiệu quả, khả thi của dự án (lưu ý: kiểm tra, rà soát, tránh trùng lặp với dự phòng đã tính trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, theo thuyết minh đang được xác định với tỷ lệ bằng 8% tổng chi phí bồi thường, hỗ trợ).
3.3. Nhà đầu tư chịu trách nhiệm hoàn thiện hồ sơ tính toán sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Mỹ Thái, tỉnh Bắc Giang; báo cáo Bộ Kế hoạch và Đầu tư làm cơ sở trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.
4. Phương án phát triển nhà ở, công trình dịch vụ, tiện tích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp
4.1. Việc bố trí nhà ở tái định cư:
Tại khoản 4, khoản 5 Điều 35 Luật Nhà ở năm 2014 quy định trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho người được tái định cư. Trường hợp phải đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư thì phải thực hiện theo dự án; đối với khu vực nông thôn thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư phải bao gồm cả việc bố trí quỹ đất để phục vụ sản xuất cho người thuộc diện được tái định cư. Báo cáo hiện trạng sử dụng đất của dự án không có đất ở. Tuy nhiên, đề nghị căn cứ quy định nêu trên để rà soát, thực hiện theo đúng quy định pháp luật.
4.2. Việc bố trí nhà ở xã hội, các công trình hạ tầng xã hội phục vụ người lao động trong khu công nghiệp:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014, khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là khu công nghiệp); quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn (sau đây gọi chung là khu nghiên cứu đào tạo), cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch.
Tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Điều 6 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất phù hợp trên địa bàn để xây dựng nhà ở xã hội, thiết chế của công đoàn đảm bảo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó.
Ngày 28/5/2022, Chính phủ ban hành Nghị định số 35/2022/NQ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế (thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018), trong đó, đã sửa đổi một số chính sách: (i) Khi lập Danh mục các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải dành tối thiểu 2% tổng diện tích của các khu công nghiệp để quy hoạch xây dựng nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp (điểm d khoản 4 Điều 4); (ii) Cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của khu công nghiệp; bảo đảm khoảng cách an toàn về môi trường theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan; bảo đảm an ninh, trật tự và không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp trong khu công nghiệp (khoản 3 Điều 25).
Theo báo cáo, khu công nghiệp Mỹ Thái có tổng diện tích đất 159,97 ha, dự kiến có 17.400 công nhân, người lao động. Báo cáo đề xuất dự án đã dự kiến bố trí 5,67 ha đất dịch vụ, trong đó có 3,49 ha đất (lô DV.02) dành cho mục đích xây dựng nhà ở dịch vụ cho công nhân. Tuy nhiên, chưa có số liệu cụ thể quy mô, số lượng chỗ ở đáp ứng cho công nhân. Do vậy, đề nghị nhà đầu tư xác định nhu cầu chỗ ở của công nhân để đảm bảo chỗ ở cho công nhân, người lao động tại khu công nghiệp Mỹ Thái.
5. Khả năng Nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản
- Tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan; dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Do vậy, hồ sơ dự án khu công nghiệp Mỹ Thái cần nghiên cứu bổ sung các nội dung nêu trên để đảm bảo tuân thủ đầy đủ, đúng các quy định của pháp luật.
- Phạm vi kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư dự án xác định trong hồ sơ dự án đề xuất phải tuân thủ đúng quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
- Hồ sơ đề xuất dự án cần làm rõ thông tin về cơ cấu sản phẩm kinh doanh bất động sản của dự án, phương thức kinh doanh các sản phẩm của dự án.
- Dự án có mục tiêu kinh doanh bất động sản, do vậy, nhà đầu tư của dự án thuộc trường hợp cần phải đáp ứng điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1, khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định xác định rõ các thông tin sau đây:
+ Rà soát thông tin về hồ sơ đăng ký của nhà đầu tư để đảm bảo công ty có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Doanh nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
+ Tại Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư thể hiện thông tin dự án: Tổng mức đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đề xuất của toàn bộ dự án khoảng 1.860,98 tỷ đồng. Đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định rà soát báo cáo tài chính của doanh nghiệp có trong hồ sơ đề xuất dự án để đảm bảo tính xác thực, chính xác của thông tin về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư dự án trong báo cáo tài chính, đảm bảo không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
6. Ý kiến khác
6.1. Khu công nghiệp Mỹ Thái có diện tích 159,97 ha thuộc huyện Lạng Giang, trong đó, diện tích đất tại xã Mỹ Thái là 153,413 ha; xã Dương Đức hơn 1,2 ha; thị trấn Vôi là 5,357 ha. Tuy nhiên, điều chỉnh Quy hoạch chung thị trấn Vôi, huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang đến năm 2035 (tỷ lệ 1/5.000) được Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang phê duyệt tại Quyết định số 230/QĐ-UBND ngày 11/4/2018 không đề cập đến việc thực hiện dự án.
Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang cần lưu ý chỉ đạo rà soát để lập, điều chỉnh các quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị có liên quan đảm bảo thống nhất, đồng bộ về quy hoạch, phù hợp với định hướng tại Quy hoạch tỉnh Bắc Giang, Quy hoạch xây dựng vùng huyện Lạng Giang đã được phê duyệt, phát triển đồng bộ công nghiệp gắn với phát triển hạ tầng đô thị (bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội), hướng tới nâng cao chất lượng sống người lao động, người dân sống xung quanh khu công nghiệp, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững.
6.2. Dự án khu công nghiệp Mỹ Thái (159,97 ha) xác định nhu cầu lao động là khoảng 17.400 người. Dự án dự kiến bố trí 5.67 ha đất dịch vụ, trong đó có 3,49 ha đất (lô DV.02) cho mục đích xây dựng nhà ở dịch vụ cho công nhân. Đề nghị sớm có phương án quy hoạch, đầu tư, khai thác nhà ở dịch vụ cho công nhân phù hợp với quy định pháp luật hiện hành, nhằm đảm bảo chỗ ở cho công nhân khi Khu công nghiệp đi vào hoạt động, kết hợp đồng thời quy hoạch phát triển khu công nghiệp với quy hoạch phát triển đô thị, đảm bảo phân bố dân cư, nhà ở và các công trình xã hội, văn hóa, thể thao phục vụ công nhân làm việc trong khu công nghiệp, đáp ứng nhu cầu sử dụng của khu công nghiệp và phù hợp với các yêu cầu phát triển của đô thị Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 1087/BXD-QHKT.