1. Về sự phù hợp của Dự án Gilimex với quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế (KKT) Dung Quất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt:
Dự án Gilimex có tổng diện tích đề xuất là 450 ha thuộc xã Bình Hòa và xã Bình Thanh của huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi và nằm trong phạm vi, ranh giới của Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 phân khu Khu công nghiệp, đô thị, dịch vụ Bình Thanh đã được UBND tỉnh Quảng Ngãi phê duyệt tại Quyết định số 1092/QĐ-UBND ngày 10/10/2023 (gọi tắt là QĐ 1092) và thuộc Phân khu 2 (Phân khu đô thị, công nghiệp, dịch vụ Châu Ổ - Bình Long) trong Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chung xây dựng Khu Kinh tế Dung Quất tỉnh Quảng Ngãi đến năm 2045 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 168/QĐ-TTg ngày 28/02/2023 (gọi tắt là QHC 168). Dự án Gilimex cơ bản thực hiện theo định hướng đã được xác định trong QHC 168 về tính chất, chức năng sử dụng đất quy hoạch. Tuy nhiên, theo Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng Dự án Gilimex tại vị trí ô đất CN-01 và CXD-02, có đề xuất chuyển đổi một phần khu vực đất khu dân cư, làng xóm hiện hữu cải tạo sang đất công nghiệp và đất cây xanh cách ly là chưa phù hợp với QHC 168. Đề nghị UBND tỉnh Quảng Ngãi chịu trách nhiệm về sự phù hợp của dự án với các chỉ tiêu quy hoạch phân khu đã được UBND tỉnh Quảng Ngãi phê duyệt tại QĐ 1092.
Đề nghị Ban Quản lý Dự án KKT Dung Quất chịu trách nhiệm rà soát hiện trạng sử dụng đất, không hợp thức các sai phạm, tránh xảy ra tranh chấp, khiếu kiện; xác định phương án đền bù giải phóng mặt bằng; đảm bảo tuân thủ trình tự lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch quy định tại Luật Xây dựng năm 2014, Luật số 35/2018/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch, Nghị định số 35/2022/NĐ-CP ngày 28/5/2022 của Chính phủ quy định về quản lý Khu công nghiệp và khu kinh tế và các quy định pháp luật khác có liên quan về quy hoạch, đất đai, nông lâm nghiệp, môi trường, nhà ở và phòng cháy chữa cháy.
Đề nghị Ban Quản lý Dự án KKT Dung Quất, Nhà đầu tư rà soát và chịu trách nhiệm về tính chính xác, cơ sở pháp lý của các số liệu hiện trạng sử dụng các loại đất trong phạm vi ranh giới dự kiến đầu tư Dự án Gilimex theo quy định (bao gồm: đất làng xóm, dân cư nông thôn; đất y tế, văn hóa, thể dục thể thao; đất giáo dục; đất cơ quan, trụ sở; đất giao thông; đất hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; đất quốc phòng, an ninh; đất nông, lâm nghiệp; đất mặt nước…) và sự thống nhất của các số liệu, thông số giữa các thành phần hồ sơ, bản vẽ.
2. Về cơ cấu sử dụng đất:
Đề nghị làm rõ các chỉ tiêu quy hoạch, chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tính toán áp dụng cho Dự án Gilimex, đảm bảo phù hợp Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD. Trong đó, cần lưu ý mỗi loại đất giao thông và cây xanh phải đảm bảo tỷ lệ tối thiểu 10% diện tích toàn khu, không bao gồm đất giao thông, đất cây xanh trong khuôn viên lô đất các cơ sở sản xuất; rà soát mật độ xây dựng thuần của các lô đất xây dựng nhà máy, kho tàng đảm bảo không vượt quá 70% và không vượt quá 60% đối với các lô đất xây dựng nhà máy, kho tàng có trên 05 sàn sử dụng để sản xuất và đảm bảo mật độ xây dựng trung bình của toàn bộ phân khu đã được xác định trong QHC 168; rà soát các yêu cầu về bảo vệ môi trường và khoảng cách an toàn về môi trường theo quy định, hạn chế đến mức thấp nhất những ảnh hưởng xấu tới môi trường khu dân cư xung quanh đảm bảo phù hợp theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN01:2021/BXD.
3. Về sự phù hợp của các khoản mục chi phí đầu tư do Nhà đầu tư xác định trong hồ sơ Dự án Gilimex:
Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án gửi kèm văn bản số 10469/BKHĐT-QLKKT, bao gồm Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi do Công ty cổ phần khu công nghiệp Gilimex Quảng Ngãi thực hiện. Sơ bộ tổng mức đầu tư của Dự án Gilimex trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án đầu tư xây dựng (Chương VI) thiếu chi tiết, không đủ cơ sở để nghiên cứu, cho ý kiến.
Các quy định tại Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng và các Thông tư hướng dẫn của Bộ trưởng Bộ Xây dựng (Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng, Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 ban hành định mức xây dựng, Thông tư số 14/2023/TT-BXD ngày 29/12/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 11/2021/TT-BXD…) áp dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước đầu tư công, dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP). Trường hợp áp dụng các văn bản nên trên để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư đối với dự án, cần tuân theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP; Điều 3, Phụ lục 1 Thông tư 11/2021/TT-BXD và các nội dung hướng dẫn có liên quan để thực hiện.
4. Về phương án phát triển nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong KCN:
a) Về việc bố trí nhà ở tái định cư:
Tại khoản 4, 5 Điều 35 Luật Nhà ở 2014 quy định, trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho người được tái định cư. Trường hợp phải đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư thì phải thực hiện theo dự án; đối với khu vực nông thôn thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư phải bao gồm cả việc bố trí quỹ đất để phục vụ sản xuất cho người thuộc diện được tái định cư.
Báo cáo hiện trạng sử dụng đất của dự án có khoảng 29,7 ha đất ở. Tuy nhiên báo cáo đề xuất dự án chưa có phương án cụ thể về việc bố trí nhà ở tái định cư, do vậy đề nghị xác định rõ nhu cầu nhà ở tái định cư của người dân và bổ sung nội dung nêu trên vào báo cáo đề xuất dự án.
b) Về việc bố trí nhà ở xã hội, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ người lao động
Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Nhà ở 2014, khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là khu công nghiệp); quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn (sau đây gọi chung là khu nghiên cứu đào tạo), cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch.
Tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung Điều 6 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất phù hợp trên địa bàn để xây dựng nhà ở xã hội, thiết chế của công đoàn đảm bảo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó.
Ngày 28/5/2022, Chính phủ ban hành Nghị định số 35/2022/NQ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế (thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018). Trong đó, đã sửa đổi một số chính sách: (1) Khi lập Danh mục các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải dành tối thiểu 2% tổng diện tích của các khu công nghiệp để quy hoạch xây dựng nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp (điểm d khoản 4 Điều 4); (2) Cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của khu công nghiệp; bảo đảm khoảng cách an toàn về môi trường theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan; bảo đảm an ninh, trật tự và không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp trong khu công nghiệp (khoản 3 Điều 25).
Theo báo cáo, Dự án Gilimex dự kiến có 29.545 công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp. Tuy nhiên, báo cáo đề xuất chưa có phương án bố trí chỗ ở cho công nhân, do vậy đề nghị xác định rõ nhu cầu chỗ ở của công nhân, người lao động và bổ sung nội dung nêu trên vào báo cáo đề xuất Dự án Gilimex.
5. Về khả năng đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản:
Tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã có quy định dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan; dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Do vậy, đối với hồ sơ Dự án Gilimex cần nghiên cứu bổ sung các nội dung nêu trên để đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật.
Phạm vi kinh doanh bất động sản của Nhà đầu tư Dự án Gilimex trong hồ sơ đề xuất phải tuân thủ đúng quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Hồ sơ đề xuất dự án cần làm rõ thông tin về cơ cấu sản phẩm kinh doanh bất động sản của dự án, phương thức kinh doanh các sản phẩm của dự án.
Dự án Gilimex có mục tiêu kinh doanh bất động sản, do vậy, nhà đầu tư của dự án thuộc trường hợp cần phải đáp ứng điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1, khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định xác định rõ các thông tin sau đây:
+ Rà soát thông tin về hồ sơ đăng ký của nhà đầu tư để đảm bảo công ty có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản tuân thủ quy định của Luật doanh nghiệp năm 2020, khoản 1 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1 Điều 4 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
+ Tại Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư thể hiện thông tin dự án: Tổng mức đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đề xuất của toàn bộ dự án khoảng 970,5 tỷ đồng. Đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định rà soát báo cáo tài chính của doanh nghiệp có trong hồ sơ đề xuất dự án để đảm bảo tính xác thực, chính xác của thông tin về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư dự án trong báo cáo tài chính, đảm bảo không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
Ngoài ra, Bộ Xây dựng còn lưu ý một số nội dung sau: Dự án Gilimex đề xuất thực hiện trên phạm vi diện tích của xã Bình Hòa và xã Bình Thanh, huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi, do đó đề nghị UBND tỉnh Quảng Ngãi, Ban Quản lý Khu kinh tế Dung Quất lưu ý rà soát các dự án, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, kế hoạch sử dụng đất có liên quan của huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi để đảm bảo thống nhất, đồng bộ về quy hoạch theo quy định pháp luật; không hợp thức hóa các sai phạm (nếu có), tránh khiếu nại, khiếu kiện trong quá trình thực hiện dự án; phát triển đầu tư đồng bộ hạ tầng đô thị (bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội) hướng tới nâng cao chất lượng sống của người lao động, người dân xung quanh khu công nghiệp, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững.
UBND tỉnh Quảng Ngãi chịu trách nhiệm về việc rà soát và điều chỉnh mục đích sử dụng diện tích đất rừng (khoảng 67,70 ha rừng sản xuất), đất nông nghiệp (khoảng 298,9ha, trong đó gồm có 153,7 ha đất trồng lúa, 6,54 ha đất nuôi trồng thủy sản) trong phạm vi ranh giới Dự án Gilimex; đảm bảo phù hợp với thẩm quyền, trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng rừng, chuyển đổi đất nông nghiệp được quy định tại Nghị định số 83/2020/NĐ-CP ngày 15/7/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 156/2018/NĐ-CP ngày 16/11/2018 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Lâm nghiệp, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và các quy định pháp luật liên quan khác.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 1837/BXD-QHKT.