Bộ Xây dựng nhận được kiến nghị của cử tri tỉnh Lâm Đồng gửi tới trước kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV do Ban Dân nguyện chuyển đến với các nội dung kiến nghị:
Câu số 24: Theo khoản 2 Điều 14 Luật Nhà ở, yêu cầu đối với phát triển nhà ở thì phải có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương. Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, nội dung chương trình phát triển nhà ở (08 nội dung) không thể hiện danh mục dự án phát triển nhà ở. Như vậy, việc yêu cầu “có trong chương trình” là không thể thực hiện được. Kiến nghị tham mưu Chính phủ trình Quốc hội xem xét điều chỉnh các quy định nêu trên, đảm bảo thống nhất trong quá trình thực hiện.
Về kiến nghị này, Bộ Xây dựng xin trả lời như sau:
Tại khoản 2 Điều 3 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định các nội dung Chương trình phát triển nhà ở của địa phương như: (a) Đánh giá thực trạng các loại nhà ở (nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở của các nhóm đối tượng theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở; (b) Phân tích, đánh giá kết quả, tồn tại, nguyên nhân, các khó khăn vướng mắc trong công tác phát triển và quản lý nhà ở, công tác quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng liên quan đến phát triển nhà ở của địa phương; (c) Xác định nhu cầu về nhà ở (số lượng, loại nhà, tổng diện tích sàn xây dựng); (d) Xác định các chỉ tiêu về phát triển nhà ở; (đ) Xác định các yêu cầu, mối liên hệ giữa phát triển nhà ở với yêu cầu về phát triển đô thị; (e) Các giải pháp để thực hiện Chương trình; (g) Tiến độ thực hiện và trách nhiệm của các cơ quan chức năng của địa phương trong việc thực hiện Chương trình; (h) Các nội dung khác có liên quan. Pháp luật nhà ở hiện hành không có quy định trong Chương trình phát triển nhà ở phải có tên dự án trong danh mục nhà ở.
Ngày 27/11/2023, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (thay thế cho Luật Nhà ở năm 2014), có hiệu lực thi hành từ ngày 01/1/2025, tại Điều 27 của Luật này đã quy định các nội dung của Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh như: đánh giá hiện trạng về diện tích sàn nhà ở và chất lượng nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư; hiện trạng các loại hình nhà ở phát triển theo dự án, nhà ở theo chương trình mục tiêu quốc gia, chương trình đầu tư công về nhà ở, nhà ở của cá nhân tự xây dựng; hiện trạng của thị trường bất động sản nhà ở; dự kiến diện tích đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở công vụ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; định hướng chỉ tiêu phát triển nhà ở trong kỳ chương trình; diện tích sàn nhà ở tối thiểu; dự kiến diện tích sàn nhà ở sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng trong kỳ chương trình; chất lượng nhà ở tại đô thị và nông thôn… và giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung, trình tự, thủ tục xây dựng, phê duyệt, điều chỉnh, kinh phí xây dựng, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh trong Nghị định chung hướng dẫn Luật Nhà ở (sửa đổi).
Hiện nay, Bộ Xây dựng đang chủ trì phối hợp với các Bộ, ngành liên quan nghiên cứu, xây dựng các Nghị định và Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 để trình cấp có thẩm quyền ban hành, hoặc ban hành theo thẩm quyền, đảm bảo có hiệu lực thi hành đồng thời với Luật Nhà ở năm 2023 trong đó sẽ có quy định cụ thể các nội dung được Quốc hội giao.
Câu số 27: Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ thì khi thực hiện thủ tục cấp giấy tờ chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiến được bán, cho thuê mua thì phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp trong trường hợp đã thế chấp. Tuy nhiên, quy định biên bản thống nhất về việc không phải giải chấp là không khả thi do tại thời điểm thực hiện thủ tục để được phép bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì chưa xác định được bên mua, thuê mua để có biên bản thống nhất về việc không phải giải chấp. Kiến nghị sửa đổi quy định nêu trên theo hướng: “có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai mà không phải giải chấp”để đảm bảo khả thi trong quá trình thực hiện.
Về kiến nghị này, Bộ Xây dựng xin trả lời như sau:
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định: trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm các giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của các bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó.
Quy định này nhằm hạn chế các rủi ro cho người mua nhà ở, tránh trường hợp nhà ở đang thế chấp mà người mua không biết. Do đó, trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở thì chủ đầu tư phải thông báo cho người mua biết nhà ở này có đang thuộc diện thế chấp hay không. Nếu đang thế chấp thì phải giải chấp hoặc chưa giải chấp thì phải được người mua ký biên bản thống nhất đồng ý mua nhà ở đó. Nội dung này cũng đã được Quốc hội đồng ý tiếp tục quy định tại Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (tại khoản 2 Điều 83).
Câu số 28: Đề nghị ban hành Thông tư thay thế Thông tư liên tịch số 13/LB-TT ngày 18/8/1994 của Bộ Xây dựng – Tài chính – Ban Vật giá Chính phủ hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trong bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê do các quy định về xác định giá trị còn lại của nhà ở không còn phù hợp với Luật Xây dựng 2020 và Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 của Chỉnh phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.
Về kiến nghị này, Bộ Xây dựng xin trả lời như sau:
Hiện nay, Thông tư liên tịch số 13/LB-TT ngày 18/8/1994 của Bộ Xây dựng – Tài chính – Ban Vật giá Chính phủ chỉ áp dụng cho việc bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê và đang còn hiệu lực thi hành, không áp dụng cho các công trình xây dựng được quy định tại Luật Xây dựng 2020 và Nghị định số 06/2021/NĐ-CP.
Trong Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Quốc hội giao Chính phủ quy định chi tiết việc xác định giá, quản lý tiền thu được từ cho thuê, thuê mua, bán nhà ở thuộc tài sản công. Do đó, hiện nay, Bộ Xây dựng đang chủ trì phối hợp với các Bộ, ngành liên quan để nghiên cứu xây dựng Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, trong đó sẽ có quy định cụ thể về việc xác định giá trị còn lại của nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để thay thế cho Thông tư liên tịch số 13/LB-TT. Nghị định này sau khi có hiệu lực thi hành cùng đồng thời với Luật Nhà ở (sửa đổi) từ ngày 01/1/2025 sẽ thay thế cho quy định tại Thông tư liên tịch số 13/LB-TT. Trong khi chưa có Nghị định mới thay thế thì vẫn thực hiện theo Thông tư nêu trên.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 132/BXD-QLN.