Siêu mỏng, siêu méo là cụm từ quen thuộc để gọi những căn nhà hầu hết đều mọc lên sau khi giải phóng mặt bằng, mở rộng các tuyến đường. Ảnh minh họa
Cụ thể, đối với khu vực nội thành Hà Nội, diện tích đất ở tối thiểu không nhỏ hơn 50m2, chiều dài trên 4m và chiều rộng giáp đường giao thông từ 4m trở lên. So với quy định cũ, diện tích tối thiểu để được tách thửa đã tăng thêm 20m2.
Tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn và phá vỡ quy hoạch đô thị
Siêu mỏng, siêu méo là cụm từ quen thuộc để gọi những căn nhà hầu hết đều mọc lên sau khi giải phóng mặt bằng, mở rộng các tuyến đường. Đáng lưu ý, nhiều sản phẩm siêu mỏng, siêu méo nằm ngay ở mặt đường, gây phản cảm, thiếu mỹ quan đô thị, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn khi kết cấu hạ tầng không bảo đảm và phá vỡ quy hoạch đô thị.
Thời gian gần đây, tốc độ đô thị hóa trên địa bàn TP. Hà Nội diễn ra mạnh mẽ; song song với quá trình này là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất đầu tư mở rộng, xây dựng mới các công trình giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội... phục vụ phát triển kinh tế-xã hội và nhu cầu cuộc sống của nhân dân trước thực trạng dân số cơ học của Thủ đô tăng nhanh theo từng năm.
Đáng nói là sau quá trình giải phóng mặt bằng, rất nhiều ô đất bị cắt xén đã không còn đủ điều kiện về kích thước và diện tích xây dựng, nhưng bằng một cách nào đó những công trình vẫn mọc lên và tồn tại từ năm này sang năm khác mà chính quyền địa phương chưa có biện pháp hữu hiệu để xử lý triệt để.
Bên cạnh đó, trên một số tuyến phố, có những ngôi nhà siêu mỏng, siêu méo trở thành "đặc sản" xây dựng tại Thủ đô với hình thù kỳ quái, thiếu tính thẩm mỹ, mất mỹ quan kiến trúc đô thị, gây bức xúc dư luận.
Để xử lý nhà "siêu mỏng, siêu méo", nhiều năm qua, TP. Hà Nội đã ban hành và đưa ra hàng loạt văn bản, thậm chí giao trách nhiệm cho người đứng đầu ở hệ thống chính quyền cơ sở.
Năm 2016, UBND Thành phố ban hành Chỉ thị 20/CT-UBND về tăng cường quản lý đất đai, quy hoạch kiến trúc địa bàn Hà Nội, trong đó nêu rõ Chủ tịch UBND các quận, huyện chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND Thành phố về tình trạng tồn tại hoặc phát sinh thêm các trường hợp nhà, đất "siêu mỏng, siêu méo" trên các tuyến đường thuộc địa bàn quản lý.
Tiếp đó, đến năm 2022, UBND thành phố Hà Nội tiếp tục ban hành Kế hoạch 218/KH-UBND, trong đó yêu cầu UBND các quận, huyện kiên quyết không để phát sinh nhà, đất thuộc diện này ở hai bên đường, nhất là với những tuyến phố mới, các dự án mở đường. Thế nhưng, tại nhiều dự án mở đường, tuyến phố mới vẫn xuất hiện những căn nhà, mảnh đất chỉ vài mét vuông, làm mất mỹ quan đô thị...
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, mặc dù đã có hành lang pháp lý nhưng việc xử lý triệt để tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo vẫn chưa đạt được hiệu quả. TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, từ năm 1990 Hà Nội đã có những quy định cho việc xử lý phần diện tích đất ở nhỏ hẹp còn lại của các hộ gia đình sau giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, nhiều quy định chưa gắn với thực tiễn. Đối với những diện tích không đủ để xây nhà ở thấp tầng thì phải giải quyết tái định cư, trong khi vấn đề về tái định cư cũng còn nhiều vướng mắc.
Trên thực tế, việc hình thành các thửa đất nhỏ, siêu mỏng siêu méo sau khi giải phóng mặt bằng, mở rộng các tuyến đường là khó tránh khỏi. Điển hình, trong Văn bản số 1406/2020/SXD-TTr của Sở Xây dựng Hà Nội yêu cầu các quận Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm tăng cường xử lý các công trình siêu mỏng, siêu méo trên tuyến đường Vành đai 3, đoạn Mai Dịch - cầu Thăng Long (đường Phạm Văn Đồng), đã chỉ ra sau khi hoàn thành dự án mở rộng đường Vành đai 3, tại quận Bắc Từ Liêm và quận Cầu Giấy phát sinh 72 trường hợp diện tích đất còn lại không đủ điều kiện mặt bằng xây dựng.
KTS. Trần Tuấn Anh, chuyên gia về quản lý đô thị cho biết, việc mở rộng hạ tầng cơ sở, xây dựng mới các tuyến đường giao thông nội đô là một trong những nhiệm vụ hàng đầu của công tác quy hoạch, tái thiết đô thị. Tuy nhiên, việc này khó tránh khỏi xuất hiện những công trình nhà ở siêu mỏng, siêu méo. Về thiết kế đô thị thì những công trình này tạo ra hình ảnh thiếu thẩm mỹ; còn về quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật thì không bảo đảm độ an toàn khi có kết cấu mỏng và nhiều công trình lại được xây dựng cao đến 4 - 5 tầng.
Quy định rõ đối với các thửa đất không đủ điều kiện
Chánh Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Việt Dũng cho biết, thời gian qua, Sở đã tham mưu UBND TP. Hà Nội ban hành nhiều giải pháp (vận động hợp thửa hay thu hồi làm công trình công cộng...) để xử lý những diện tích đất không đủ điều kiện xây dựng và công trình nhà ở siêu mỏng, siêu méo, qua đó một lượng lớn công trình không đủ điều kiện đã được giải quyết.
"Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn khá nhiều trường hợp tồn đọng từ lâu chưa thể giải quyết, vì quá trình hợp thửa là sự thỏa thuận về giá mua bán giữa các chủ sở hữu, trong khi nhiều trường hợp đã xây dựng ổn định hoặc không đủ điều kiện tài chính nên không có nhu cầu hợp thửa. Còn đối với việc thu hồi để làm công trình công cộng cũng không dễ dàng bởi người dân khó chấp thuận mức giá bồi thường theo khung quy định...", ông Nguyễn Việt Dũng cho hay.
Trước những bất cập trong công tác xử lý phần diện tích không đủ điều kiện xây dựng, sau khi Luật Thủ đô sửa đổi chính thức có hiệu lực thi hành; nhằm tăng cường thêm một bước ngăn chặn các công trình nhà ở siêu mỏng, siêu méo sau khi mở rộng đường, mới đây, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND quy định về một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố.
Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND có hiệu lực từ ngày 7/10/2024, quy định chi tiết về một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn TP. Hà Nội, trong đó có nội dung về điều kiện, diện tích đất tối thiểu được phép tách hợp thửa. Cụ thể, tại Điều 15 quy định về "Xử lý các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và mục đích quốc phòng, an ninh".
Các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại, đối với đất ở: Thửa đất sau thu hồi có ít nhất một cạnh tiếp giáp tuyến đường giao thông và diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ dưới 15m², kích thước mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng dưới 3m; thửa đất sau thu hồi không có lối đi và diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa quy định tại khoản 1 Điều 14 Quy định này. Đối với đất khác: Thửa đất có diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ dưới 50m².
Ngoài ra, cũng quy định rõ về việc hợp thửa đối với các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại. Theo đó, trường hợp không thực hiện được việc hợp thửa đất do không đủ điều kiện để cho phép hợp thửa đất hoặc người sử dụng đất không có nhu cầu, không thực hiện được thỏa thuận hợp thửa đất, UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, quản lý theo quy định của pháp luật. Những thửa đất không đủ điều kiện tồn tại sẽ bị thu hồi để bảo đảm việc sử dụng đất hiệu quả, phù hợp quy hoạch và mang lại lợi ích cho cộng đồng.
Theo Quyết định 61, nếu người sử dụng đất có giấy tờ hợp pháp, UBND cấp huyện sẽ hướng dẫn hợp thửa đất với các mảnh đất lân cận hoặc thực hiện việc chuyển nhượng. Đối với trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng đủ điều kiện cấp, chính quyền địa phương sẽ hỗ trợ người dân hoàn thành thủ tục. Thời gian hoàn thành việc hợp thửa đất là 180 ngày cho đất phi nông nghiệp và 90 ngày cho đất nông nghiệp, tính từ thời điểm có thông báo thu hồi đất.
Đây được coi là hành lang pháp lý quan trọng trong xác định, xử lý các trường hợp đất nhỏ, lẻ, không đủ điều kiện tồn tại sau giải phóng mặt bằng, thực hiện các dự án.
Với những quy định mới trong Quyết định 61 của UBND TP. Hà Nội, được đánh giá là cơ sở pháp lý quan trọng để các quận nội thành không có thêm những ngôi nhà siêu mỏng siêu méo như trước. Còn đối với những căn nhà siêu nhỏ, lô đất méo mó hiện vẫn đang tồn tại, thành phố đã yêu cầu các địa phương rà soát, thu hồi sử dụng vào mục đích công cộng.
Cơ sở pháp lý đã có, quan trọng nhất là việc chia tách thửa đất, giải phóng mặt bằng cần thực hiện sao cho bảo đảm sự phát triển bền vững của đô thị và nâng cao chất lượng đời sống dân sinh; đồng thời, cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của người dân và mục tiêu phát triển Thủ đô văn minh, hiện đại.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội đánh giá, quyết định này sẽ triệt tiêu hình thành mới những thửa đất không đủ điều kiện và diện tích xây dựng, điều này cũng khiến những công trình nhà ở siêu mỏng, siêu méo không còn cơ hội để phát sinh mới trong tương lai. Với quy định mới này, công tác cải tạo, chỉnh trang thiết kế đô thị sẽ có một bước tiến mới.
Đồng quan điểm, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, quan trọng nhất vẫn là TP. Hà Nội cần phải giải quyết vấn đề này từ công tác lập quy hoạch. Hiện nay hệ thống khung pháp lý cho loại hình công trình này đã tương đối đầy đủ. Tuy nhiên, rất cần sự hợp tác của người dân và sự quyết liệt từ phía chính quyền. Bên cạnh đó, cần tăng cường công tác truyền thông, vận động để người dân nâng cao nhận thức, phía cơ quan quản lý Nhà nước phải thực hiện đồng bộ các quy định pháp lý, siết chặt chế tài xử lý trên cơ sở có sự hài hòa về lợi ích cho người dân để tạo sự đồng thuận, thống nhất.