Có nhiều phương pháp khác nhau để xác định chi phí đầu tư xây dựng công trình, ví dụ như phương pháp xác định chi phí xây dựng theo khối lượng và đơn giá xây dựng công trình, phương pháp xác định chi phí đầu tư xây dựng trên cơ sở công trình có các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự đã và đang thực hiện, phương pháp xác định chi phí đầu tư xây dựng theo suất chi phí xây dựng trong suất vốn đầu tư…
Suất vốn đầu tư thì có tính tổng hợp rất cao chỉ phù hợp cho việc xác định Tổng mức đầu tư ở giai đoạn lập dự án đầu tư, thiết kế cơ sở. Chính vì có tính tổng hợp rất cao, chi phí đầu tư xây dựng công trình xác định theo Suất vốn đầu tư chỉ mang ý nghĩa khái toán, độ sát thực với giá trị của công trình thấp. Trong khi đó Đơn giá xây dựng công trình lại là loại đơn giá chi tiết, dùng phù hợp để xác định chi phí đầu tư xây dựng công trình ở giai đoạn thiết kế bản vẽ thi công, giai đoạn hợp đồng, quản lý thanh toán và quyết toán, việc xác định giá trị công trình từ các đơn giá chi tiết là việc không đơn giản vì khối lượng đầu mục công việc rất nhiều, dễ dẫn đến sai sót trong quá trình tính toán…
Hiện nay trên thế giới đã có rất nhiều nước khi định giá một công trình xây dựng đã sử dụng phương pháp định giá theo từng bộ phận kết cấu công trình để hạn chế những bất cập nói trên, phương pháp này đã được phát triển và ứng dụng trong suốt các giai đoạn khác nhau của công tác chi phí: từ giai đoạn thiết kế ý tưởng, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công.
Việc phân chia bộ phận kết cấu công trình chủ yếu dựa vào công năng và tính chất của từng loại công trình, trong từng loại công trình lại được chia thành từng nhóm nhỏ hơn theo chức năng phục vụ của từng bộ phận kết cấu công trình hay các tiêu chí đặc thù của nhóm.
Ở Việt Nam một số dự án có sử dụng nguồn vốn đầu tư nước ngoài đã có sử dụng phương pháp định giá theo bộ phận kết cấu công trình tuy nhiên chưa có tài liệu chính thức nào hướng dẫn xác định phương pháp này, thông qua một số dự án nói trên cho thấy những ưu điểm nổi trội của việc xây dựng và sử dụng giá bộ phận kết cấu công trình trong việc xác định chi phí xây dựng công trình như:
- Việc tính toán chi phí xây dựng công trình nhanh chóng, hiệu quả và độ tin cậy cao;
- Dễ kiểm tra chi tiết nội dung của bộ phận kết cấu;
- Hồ sơ khối lượng mời thầu và hồ sơ dự thầu ngắn gọn, dễ hiểu, dễ bao quát;
- Giúp cho Chủ đầu tư dễ dàng so sánh và lựa chọn giá thầu;
- Công tác đo đạc nghiệm thu thanh toán đơn giản, giảm thiểu số lượng hồ sơ nghiệm thu thanh quyết toán;
- Phương pháp sẽ rút gọn được số lượng đầu mục thanh toán của các gói thầu, các công trình xây dựng, thuận tiện trong việc đo bóc khối lượng hoàn thành, hoàn công, thanh toán, quyết toán giá trị xây lắp công trình.
2. Cách thức phân chia bộ phận kết cấu để xác định chi phí xây dựng
Qua tìm hiểu của một số nước trên thế giới như Mỹ, Hà Lan, Anh…việc phân chia bộ phận kết cấu công trình chủ yếu dựa vào công năng và tính chất của từng loại công trình, trong từng loại công trình lại được chia thành từng nhóm nhỏ hơn theo chức năng phục vụ của từng bộ phận kết cấu công trình hay các tiêu chí đặc thù của nhóm.
Ví dụ phân loại các dạng công trình chính như sau (theo nguồn tài liệu Davis Langdon&Sheah):
- Nhà dân dụng gồm: Nhà biệt thự song lập và đơn lập, nhà liền kề kiểu giống nhau, nhà chung cư cao tầng, tiêu chuẩn trung bình, nhà chung cư cao tầng, tiêu chuẩn cao cấp;
- Nhà văn phòng làm viêc/trung tâm thương mại: Nhà văn phòng làm việc cao tầng, tiêu chuẩn trung bình, Nhà văn phòng làm việc cao tầng tiêu chuẩn cao cấp, trung tâm mua sắm;
- Nhà công nghiệp: Nhà công nghiệp hạng nhẹ, nhà máy kiểu truyền thống 1 tầng, Nhà máy thấp tầng chủ đầu tư vận hành;
- Khách sạn: Khách sạn nghỉ dưỡng, khách sạn 3 sao, khách sạn 5 sao;
- Các loại công trình khác: Bãi đỗ xe ngầm, bãi đỗ xe cao tầng, câu lạc bộ thể thao, ký túc xá sinh viên, trường học.
Với mỗi loại công trình, việc phân chia bộ phận kết cấu công trình thường được chia theo bộ phậm làm việc và chức năng như bộ phận kết cấu ngầm, kết cấu bên trên, tường bao ngoài, hoàn thiện, mái, cầu thang, hệ thống điện, hệ thống cơ khí, thiết bị, các dịch vụ, công tác mặt bằng công tác khác.
Và việc phân định bộ phận kết cấu công trình thực hiện theo nguyên tắc sau:
- Phân định theo từng loại hình công trình: do tính chất của từng loại công trình khác nhau dẫn đến sự khác nhau trong bộ phận kết cấu công trình.
- Không đưa quá nhiều tiêu chí vào phân định bộ phận kết cấu công trình vì như thế sẽ phải chia ra quá nhiều mức đơn giá cho một loại bộ phận kết cấu công trình, làm mất đi tính tổng hợp của đơn giá.
- Những bộ phận kết cấu công trình khác nhau nhưng có đặc điểm hao phí giống nhau, công nghệ và kỹ thuật thi công giống nhau hay thường thi công cùng nhau thì nên được gộp vào một loại bộ phận kết cấu giống nhau.
Các hình thức phân định bộ phận kết cấu công trình:
- Phân định theo từng loại hình công trình: do đặc điểm của từng loại công trình phục vụ theo từng công năng khác nhau, ví dụ văn phòng làm việc, nhà chung cư, khách sạn, khu thương mại…
- Phân định công trình theo chiều cao tầng nổi và số tầng hầm: điều này là do số tầng nổi hay số tầng hầm sẽ quyết định khá lớn đến cấu tạo của cọc và móng.
- Phân định bộ phận kết cấu theo các bộ phận cấu tạo chính của công trình: các bộ phận cấu tạo chính của công trình gồm: Cọc, móng, cột, dầm, dàn, tường…
- Phân định theo giai đoạn thi công: phần ngầm, phần xây dựng thô, phần hoàn thiện, phần thi công cơ điệnn, phần công tác cơ điện.
Bộ phận kết cấu công trình thường gồm 3 cấp độ. Mỗi cấp độ sẽ thể hiện mức độ chi tiết của các phần việc, hạng mục trong đó khác nhau và cấp độ càng cao thì mức độ chi tiết càng lớn. Cụ thể như sau:
+ Cấp độ 1, thể hiện nhóm bộ phận chính như kết cấu vỏ, nội thất, thiết bị…
+ Cấp độ 2, thể hiện nhóm bộ phận chi tiết hơn cấp độ 1 như kết cấu sẽ gồm hạng mục móng, dầm, sàn, tường…
+ Cấp độ 3 thể hiện các phần việc chi tiết hơn cấp độ 2 như hạng mục móng gồm đào móng, bê tông móng, cọc…
Sau đây là bảng ví dụ về phân cấp độ ộ phận kết cấu công trình trung tâm thương mại cao tầng (20 tầng). (Bảng 1)
Cấp độ 1 Nhóm bộ phận chính | Cấp độ 2 Nhóm bộ phận | Cấp độ 3 Bộ phận riêng lẻ/cụ thể |
A. Kết cấu | A10 Móng | A1010 Móng cơ bản A1020 Móng đặc biệt A1030 Tấm sàn đế |
| A20 Xây tầng hầm | A2010 Đào tầng hầm A2020 Tường tầng hầm |
B.Vỏ | B10 Kết cấu bên trên | B1010 Xây sàn B1020 Xây mái |
| B20 Tường ngoài | B2010 Tường ngoài B2020 Cửa sổ ngoài B2030 Cửa ngoài |
| B30 Mái | B3010 Mái che B3020 Mái mở |
C.Nội thất | C10 Xây dựng nội thất | C1010 Tường ngăn C1020 Cửa trong C1030 Lắp đặt |
| C20 Cầu thang | C2010 Xây cầu thang C2020 Hoàn thiện cầu thang |
| C30 Hoàn thiện nội thất | C3010 Hoàn thiện tường C3020 Hoàn thiện sàn C3030 Hoàn thiện trần |
D. Dịch vụ | D10 Băng chuyền | D1010 Thang máy D1020 Thang cuốn và tường di động D1090 Hệ thống băng chuyền khác |
| D20 Bơm | D2010 Lắp đặt bơm D2020 Cung cấp nước trong nhà D2030 Thoát nước vệ sinh D2040 Thoát nước mưa D2090 Hệ thống bơm khác |
| D30 HVAC – Hệ thống sưởi – thông hơi – điều hòa không khí | D3010 Cung cấp năng lượng D3020 Hệ thống làm nóng D3030 Hệ thống làm lạnh D3040 Hệ thống phân phối D3050 Cửa ra và package unit D3060 Điều khiển và đo đạc D3070 Thử hệ thống và cân bằng D3090 Hệ thống và thiết bị HVAC khác |
| D40 Phòng cháy chữa cháy | D4010 Họng cứu hỏa D4020 Đường ống D4030 Thiết bị phòng cháy đặc biệt D4090 Hệ thống phòng cháy khác |
| D50 Điện | D5010 Dịch vụ điện và phân phối D5020 Đèn chiếu sáng và dây điện D5030 Hệ thống liên lạc và an ninh D5090 Hệ thống điện khác |
E. Thiết bị và lắp đặt | E10 Thiết bị | E1010 Thiết bị mua sắm E1020 Thiết bị điều khiển E1030 Thiết bị xe cộ E1090 Thiết bị khác |
| E20 Lắp đặt | E2010 Lắp đặt cố định E2020 Lắp đặt không cố định |
F. Xây lắp đặc biệt và phá dỡ | F10 Xây dựng đặc biệt | F1010 Kết cấu đặc biệt F1020 Kết cấu ghép F1030 Hệ thống xây dựng đặc biệt F1040 Thiết bị đặc biệt F1050 Điều khiển đặc biệt và thiết bị đo đạc |
| F20 Phá dỡ công trình lựa chọn | F2010 Phá dỡ bộ phận công trình F2020 Bộ phận giảm nguy hại |
(Bảng 1: Ví dụ về phân cấp độ bộ phận kết cấu công trình trung tâm thương mại cao tầng – 20 tầng)
3. Xác định chi phí xây dựng theo bộ phận kết cấu công trình
(Theo nguồn tài liệu Davis Langdon & Sheah)
- Giai đoạn Khái toán chi phí
Công thức tổng thể:
Tổng chi phí = Diện tích sàn xây dựng x Đơn giá xây dựng
Đơn giá xây dựng trong giai đoạn này chủ yếu được xác định bằng cách tham khảo đơn giá xây dựng các dự án có quy mô tính chất tương tự có sự điều chỉnh mức giá tùy theo vị trí của dự án, tiêu chuẩn hoàn thiện, điều khiển dự án, phương pháp thi công và các điều kiện đặc thù khác.
- Giai đoạn lập dự toán sơ bộ:
Công thức tổng thể:
Tổng Chi phí xây dựng = Tổng (Khối lượng theo bộ phận kết cấu x Đơn giá theo bộ phận kết cấu)
+ Trong phần mô tả theo bộ phận kết cấu công trình sẽ đề cập đến các phần việc phá dỡ, khảo sát công trường, chuẩn bị công trường, móng, kết cấu, mái che, mặt ngoài công trình, tường trong nhà vừa cửa, phần hoàn thiện bên trong, lắp đặt và gia cố, trang trí nội thất, dịch vụ cơ điện, cảnh quan, các công việc bên ngoài công trình, các công tác chuẩn bị và chi phí dự phòng.
+ Khối lượng theo bộ phận kết cấu công trình có thể được tính dựa trên các thông tin thiết kế của dự án đề xuất hoặc các báo cáo phân tích của những dự án tương tự đã thực hiện.
+ Đơn giá theo bộ phận kết cấu công trình được tính dựa trên các Báo cáo chi phí từ những dự án tương tự đã thực hiện với các điều chỉnh hợp lý về tỷ lệ giá, các yếu tố vị trí, tiêu chuẩn chất lượng, các điều kiện vật chất, phương pháp xây dựng và những yếu tố cụ thể khác.
+ Dự trù cho công tác chuẩn bị và chi phí dự phòng
+ Báo cáo dự toán sơ bộ bao gồm trang bìa, nội dung, tóm tắt chi phí dự toán, phạm vi dự toán (những phần việc thực hiện và những phần loại trừ), những phần việc cụ thể (chi tiết dự án, định nghĩa diện tích, bảng diện tích và cơ sở dự toán chi phí, tiêu chí kỹ thuật chung, các giả định và các thông tin bổ sung.
- Giai đoạn dự toán chi tiết
Công thức tổng thể:
Tông chi phí xây dựng = Tổng (Khối lượng theo bộ phận kết cấu x Đơn giá theo bộ phận kết cấu)
+ Trong phần mô tả theo bộ phận kết cấu công trình sẽ đề cập đến các phần việc phá dỡ, khảo sát công trường, chuẩn bị công trường, móng, kết cấu phần ngầm và tầng hầm, khung kết cấu, mái che, mặt ngoài công trình, tường trong nhà và cửa, phần hoàn thiện bên trong, lắp đặt và gia cố, trang trí nội thất, dịch vụ cơ điện, cảnh quan, các công việc bên ngoài công trình, các công tác chuẩn bị và chi phí dự phòng
+ Khối lượng ước tính cho mỗi công việc có thể được tính dựa trên các thông tin thiết kế kỹ thuật (bao gồm bản vẽ và các tiêu chí kỹ thuật)
+ Đơn giá được tính dựa trên các báo cáo chi phí từ những dự án tương tự đã thực hiện với các điều chỉnh hợp lý, hồ sơ dự thầu gần nhất, báo cáo dự toán được lập gần nhất, và các báo giá của nhà cung cấp hoặc các nhà thầu phụ.
+ Dự trù cho công tác chuẩn bị và chi phí dự phòng.
+ Báo cáo dự toán chi tiết bao gồm trang bìa, nội dung, tóm tắt chi phí dự toán, hạm vi dự toán (những phần việc thực hiện và những phần loại trừ), nững phần việc cụ thể (chi tiết dự án, định nghĩa diện tích, bảng diện tích và cơ sở dự toán chi phí), tiêu chí kỹ thuật chung và các giả định và các thông tin bổ sung.
- Giai đoạn giá gói thầu
+ Giá gói thầu được lập dựa trên các biểu khối lượng được đo bóc từ các bản vẽ thầu hoặc bản vẽ thi công.
+ Đơn giá tại thời điểm lập báo cáo có thể được lấy từ các nguồn sau: Báo cáo phân tích chi phí của những dự án tương tự trước đó với những điều chỉnh hợp lý, hồ sơ dự thầu đệ trình gần nhất, báo cáo dự toán được lập gần nhất, báo giá từ các nhà cung cấp hoặc các nhà thầu phụ.
+ Báo cáo đối chiếu chi phí qua các lần dự toán được sử dụng một cách có hệ thống để báo cáo những thay đổi chi phí giữa báo cáo dự toán chi phí đã lập và báo cáo dự toán chi phí mới lập. Nhờ đó những thay đổi này có thẻ được tìm ra và đánh giá.
+ Sự khác biệt chi phí thường là do sự thay đổi trong mức giá, sự thay đổi theo yêu cầu của chủ đầu tư, sự thay đổi trong thiết kế hay trong quá trình thi công, do nhận được các thông tin cụ thể hơn, sự thay đổi trong điều kiện công trường và những điều chỉnh sau khi công bố trúng thầu.
+ Báo cáo đặc biệt hữu ích cho việc triển khai các giải pháp tiết kiệm chi phí và báo cáo những thay đổi dự án.
+ Nếu cần thiết, báo cáo này cần phải được thực hiện tại mỗi giai đoạn trước khi dự án thi công.
Tham khảo số liệu tổng kết về chi phí xây dựng ở Mỹ được ban hành bởi ASTM (American Society of Testing and Materials) vào năm 1993 và NIST (National Institute of Standards and Technology) năm 2011 giá trị công việc phân bổ theo kết cấu công trình như bảng 2.
No. | Loại công trình | Kết cấu | Kiến trúc | Cơ điện | Công tác ngoài nhà |
1 | Bungalows | 15% | 47% | 23% | 15% |
2 | Nhà chung cư | 21% | 50% | 22% | 7% |
3 | Văn phòng | 22% | 44% | 32% | 2% |
4 | Khách sạn | 19% | 42% | 35% | 4% |
5 | Khu bán lẻ | 23% | 40% | 32% | 5% |
6 | Nhà máy | 30% | 37% | 28% | 5% |
7 | Trường học | 25% | 43% | 22% | 10% |
(Bảng 2: Giá trị công việc phân bổ theo kết cấu công trình)
Công tác kết cấu gồm phần công tác thi công cọc, móng và kết cấu phân thân. Công tác kiến trúc gồm công tác thi công tường trong, tường ngoài, mái, hoàn thiện trần, tường sàn, thiết bị vệ sinh, cửa sổ, cửa đi. Công tác cơ điện gồm các hệ thống điện, phòng cháy, nước, thang máy và điều hòa không khí.
4. Một số đề xuất cho việc xác định chi phí xây dựng theo Bộ phận kết cấu công trình trong điều kiện ở Việt Nam
Việc xác định chi phí xây dựng ở Việt Nam cũng theo các giai đoạn thiết kế gồm có sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư xây dựng, dự toán xây dựng. Xác định chi phí xây dựng theo bộ phận kết cấu công trình ở giai đoạn sơ bộ tổng mức đầu tư và tổng mức đầu tư sẽ mang lại những hiệu quả cao như cách tính toán đơn giản, khắc phục nhược điểm như tính thiếu tính thừa chi phí, giảm thiểu thời gian tính toán. Tuy nhiên, xác định chi phí xây dựng ở giai đoạn thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công thì cần phải làm công việc sau: (1) xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu tin cậy về giá, (2) Hướng dẫn về phương pháp đo bóc tiên lượng, (3) Hướng dẫn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho việc áp dụng. Bên cạnh đó cần phải tiếp tục nghiên cứu phân loại bộ phận kết cấu công trình sao cho phù hợp với đặc thù xây dựng, phân loại phân cấp công trình và đúng với quy định về lập và quản lý chi phí xây dựng ở Việt Nam.
(Nguồn: Tạp chí Kinh tế Xây dựng, Số 4/2018)