Việc các địa phương đồng loạt phát triển các đô thị với tỷ lệ lớn là loại hình nhà ở liền kề, phân lô bán nền này đôi khi mang tính chủ quan, không dựa trên tính toán xã hội học và nhu cầu thực của người dân khiến thị trường bất động sản nói chung và xã hội trở nên phức tạp hơn bao giờ hết. Nhìn vào các khía cạnh tích cực và tiêu cực, cùng sự phản xạ, tương tác giữa chủ thể nhà ở liền kề, phân lô bán nền với tình hình phát triển xã hội của địa phương, liệu có đơn thuần chỉ là quan hệ một chiều theo hướng có hại?
Bài viết cung cấp các đánh giá, phân tích về loại hình nhà ở chia lô liền kề đối với phát triển kinh tế xã hội của các vùng miền trong cả nước nói chung, từ đó đề xuất phát triển quản lý loại hình nhà ở này theo hướng bền vững, bảo vệ tài nguyên đất và cảnh quan. (Vì tính liên quan chặt chẽ giữa loại hình nhà ở liền kề và hình thức phân lô bán nền nên được phân tích cùng một hạng mục).
1. Tổng quan về loại hình nhà ở liền kề
1.1. Khái niệm
- Khái niệm nhà ở liền kề: Loại nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình, cá nhân được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn so với chiều sâu (chiều dài) của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị (tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 - Tiêu chuẩn thiết kế Nhà ở liền kề)
- Phân lô, bán nền: Là hình thức kinh doanh nhà ở từ việc chia tách quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.
1.2. Lịch sử những ngôi nhà liền kề
- Nhà liền kề hay nhà phố là loại hình nhà ở xuất hiện rất sớm tại các đô thị Việt Nam cuối thế kỷ 18, tiêu biểu như ở Hà Nội và một số các tỉnh phía Bắc như Nam Định, Hải Phòng (theo Tạp chí Kiến trúc Việt Nam). Các dãy nhà phố vẫn tồn tại theo lịch sử phát triển của từng địa phương như khu vực phố cổ Hà Nội thời Pháp thuộc, hay phát triển nở rộ theo đà phát triển kinh tế, công nghiệp (nhà máy dệt) tại thành phố Nam Định và phát triển do sự giao thương kinh tế, dịch vụ vận chuyển như ở Hải Phòng.
- Thời kỳ những năm bao cấp, loại hình nhà ở liền kề tại đô thị không phải là loại hình nhà ở chính, thay vào đó là loại nhà ở tập thể (giai đoạn 1954-1986 tại nội đô Hà Nội). Những công trình nhà tập thể đã vượt khỏi giá trị về mặt vật chất, khẳng định giá trị tinh thần là ước mơ, là sự phấn đấu, là niềm kiêu hãnh của một thế hệ, biểu hiện cho giai đoạn phát triển từ đô thị tiêu dùng, đô thị thuộc địa sang đô thị XHCN (theo báo Kienviet.net - Các khu tập thể cũ, di sản của một thời đáng nhớ).
- Đến thời kỳ đổi mới và hiện nay, loại hình nhà ở liền kề lại bùng phát mạnh mẽ, là loại hình nhà ở chính tại đô thị Việt Nam hiện nay, xuất hiện tại khắp mọi miền đất nước.
1.3. Đặc điểm của loại hình nhà ở liền kề - phân lô bán nền
- Ưu điểm của loại hình nhà ở liền kề - phân lô bán nền:
+ Tận dụng vốn có sẵn từ trong dân để tự thân phát triển
+ Tạo điều kiện cho việc tích lũy vốn đối với một số cá nhân tổ chức, từ đó có tiềm lực để đầu tư nghiên cứu các lĩnh vực khác
+ Phù hợp với kinh tế vi mô: Nhà ở liền kề còn có thể gọi là nhà ở sinh lợi. Với tầng một gia đình có thể làm nơi sản xuất bên trong các mặt hàng thủ công và tiêu thụ ở phần bên ngoài sát đường giao thông. Hoặc đơn giản hơn họ mở các cửa hiệu nhỏ bán hàng. Việc bán hàng này không đòi hỏi nhiều vốn và phù hợp cả với người già và trẻ con, người tàn tật vì không đòi hỏi kỹ thuật cao và đi đâu xa. “Rất nhiều hoạt động trong cuộc sống hàng ngày cần xuất hiện trong khoảng cách đi bộ, để tạo sự độc lập cho những người không lái xe, đặc biệt cho người già trẻ em” Nguyên tắc 13 của nhóm New Urbanism. (theo TS.KTS. Nguyễn Mai Anh - Tuyển tập Báo cáo Hội nghị KHCN cán bộ trẻ Viện KHCN XD lần thứ 9 - tháng 8/2006).
+ Loại hình nhà ở này có ưu điểm đa dạng, cá nhân hóa, biệt lập, mỗi căn nhà/mảnh đất là một hộ gia đình (hoặc đại gia đình), không ảnh hưởng đến không gian theo trục đứng của các gia đình khác và có quyền sử dụng mọi thứ trong ranh giới thửa đất.
+ Đa dạng hóa, phù hợp cho nhiều nhu cầu, mục đích sử dụng, phù hợp các giai đoạn phát triển kinh tế và số người trong gia đình, có thể cải tạo, cơi nới, mở rộng diện tích sinh hoạt.
+ Phù hợp với kỹ thuật xây dựng địa phương, tận dụng được các đội thợ không yêu cầu chất lượng cao từ nông thôn tranh thủ thời gian nông nhàn làm việc, tăng thu nhập.
+ Phù hợp với khí hậu địa phương, tiết kiệm năng lượng: nhà ở liền kề chỉ có 1 đến 2 mặt tiếp xúc trực tiếp với môi trường thiên nhiên (nắng, gió), 2-3 mặt bên tiếp xúc với các ngôi nhà xung quanh khiến việc cách nhiệt, tránh nóng trở nên hiệu quả hơn. Hình dáng ống của ngôi nhà cũng tăng khả năng thông gió, thoát khí nóng, giảm bớt tiêu thụ năng lượng để làm mát.
- Các vấn đề, hệ lụy kinh tế, xã hội liên quan từ việc phân lô bán nền:
+ Việc ồ ạt phân lô bán nền gây bất ổn kinh tế - xã hội (trường phái Chicago -Ecole de Chicago mà bất kỳ nhà làm quy hoạch nào cũng biết rằng đô thị phát triển từ nền đất trống đều rất khó khăn và gắn liền với mặt trái của xã hội)
+ Việc đóng góp ngân sách không đáng kể từ hoạt động kinh doanh bất động sản, thậm chí nhà nước phải bỏ tiền ra để duy trì hoạt động, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo trì các khu nhà ở, khu đô thị trong khi không có người hoặc rất ít để ở (đặc biệt tại một số tỉnh, giai đoạn các năm 2010 đến 2020 trước khi Nghị định Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/02/2020 được ban hành, việc tính toán từ hoạt động phân lô bán nền khấu trừ với việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật với số tiền nộp vào ngân sách rất ít).
+ Việc tăng nguồn cung BĐS không hề làm giảm giá trị BĐS để đáp ứng nhu cầu người dân mà còn kéo theo hệ lụy đầu cơ khiến giá BĐS tăng cao, người có nhu cầu sử dụng không thể tiếp cận.
+ Bong bóng bất động sản và những hệ lụy từ việc đầu cơ BĐS: Vì hình thức đầu tư phân lô bán nền dễ dàng, nhanh chóng, quan niệm của người dân vẫn coi bất động sản nhà lô phố là tài sản giá trị thực, có lợi nhuận cao khiến việc đầu tư dàn trải, dễ thành đối tượng để đầu cơ, lướt sóng, nâng giá bất động sản, khiến những người lao động có nhu cầu ở thực sự không có khả năng tiếp cận. Số lượng lô đất thương phẩm phát triển vượt nhu cầu thị trường, đất bị bỏ trống nhiều dẫn đến tình trạng lãng phí tài nguyên đất, lãng phí vốn đầu tư (điện đường trường, trạm vào các đô thị ma). Hệ lụy giống các thành phố ma trên thế giới, đặc biệt là Trung Quốc. Chưa kể toàn bộ nguồn lực của người dân, công ty, nhà nước tập trung vào bất động sản khiến việc sao nhãng trong đầu tư phát triển về sản xuất, nghiên cứu và phát triển các loại hình kinh tế khác.
+ Lãng phí nguồn lực đầu tư và quản lý: Việc người dân ở dàn trải cũng dẫn đến việc khó quản lý, số lượng công trình dịch vụ công cộng, thương mại phục vụ cộng đồng xa hơn so với hình thức ở tập trung hoặc lãng phí hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nếu đáp ứng quy mô khu đô thị theo bán kính phục vụ theo tiêu chuẩn 01:2021. Quãng đường di chuyển xa hơn gây thiệt hại về kinh tế cho người dân và chính quyền (phải đầu tư hệ thống hạ tầng, giao thông lớn hơn cho cùng số lượng đối tượng phục vụ), phát thải ra môi trường nhiều hơn gây ô nhiễm môi trường. Đi ngược một số nguyên tắc của chủ nghĩa đô thị mới (New Urbanism): thành phố 15 phút - hầu hết tiện ích được tiếp cận trong vòng 15 phút là điều không thể hiện nay với các đô thị lớn tại Việt Nam.
+ Khi cần thiết phải đầu tư, cải tạo dự án trong khu dân cư (đường, công trình công cộng, cải tạo đô thị) việc giải phóng mặt bằng trở nên khó khăn, phức tạp)
+ Việc chiếm hữu tài nguyên đất tự nhiên dẫn đến việc cạn kiệt nguồn tài nguyên đất, đô thị không còn sức phát triển, mở rộng trong tương lai do thiếu định hướng phát triển dài hạn hoặc tư duy phát triển ngắn hạn.
- Các vấn đề về kiến trúc, quy hoạch đối với dạng nhà ở liền kề và hình thức phân lô bán nền:
+ Tính không đồng bộ trong kiến trúc: Vì hình thức chia lô bán nền dẫn đến việc khó khăn trong quản lý đô thị, kiến trúc cảnh quan. Các ngôi nhà lô phố xây không theo trật tự quy hoạch, gây khó khăn trong việc quản lý của các cơ quan chuyên môn dẫn đến hậu quả phá nát cảnh quan các tuyến phố.
+ Cấu trúc nhà ở lô phố và nhà ở kết hợp thương mại: Chức năng liên kết các phòng trong hộ gia đình theo cả phương ngang và phương đứng, yêu cầu có diện tích cho hành lang, cầu thang. Vì vậy khó bố trí và lãng phí vốn đầu tư, diện tích cho hành lang cầu thang trên cùng một diện tích sử dụng so với nhà chung cư (sinh hoạt hộ gia đình theo phương ngang). Cấu trúc nhà phố và shophouse yêu cầu xây dựng hệ thống cột, dầm, móng riêng lẻ so với chung cư gây lãng phí, không đồng bộ, khó chống đỡ lại các thảm họa thiên nhiên, phòng cháy chữa cháy.
+ Đối với loại hình nhà ở liền kề kết hợp kinh doanh dịch vụ thương mại (nhà liền kề mặt phố, nhà thương mại liền kề): hiện nay, theo xu hướng chung của thị trường, người dân có nhu cầu mua sắm tại các trung tâm thương mại lớn hoặc mua sắm online hơn là mua sắm tại các cửa hiệu tạp hóa nhỏ (loại hình nhà liền kề luôn có diện tích mặt bằng nhỏ, hẹp hơn rất nhiều so với quy mô hàng ngàn mét vuông sàn thương mại của các trung tâm thương mại) dẫn đến tình trạng khó cạnh tranh và dần biến mất trên thị trường. Như đối với bài học tại các thành phố nhỏ của Pháp như Saint-Etienne, Pháp, các cửa hiệu nhỏ lẻ dần biến mất hoặc treo biển thanh lý, bán cả cửa hàng do việc kinh doanh ế ẩm, không cạnh tranh nổi với các thương hiệu bán lẻ có quy mô lớn như Auchan, Carrefour…
- Các vấn đề về pháp lý:
+ Hiện nay, các Luật, quy chuẩn tiêu chuẩn Việt Nam có đề cập đến việc hạn chế, giới hạn tỷ lệ nhà ở liền kề, phân lô bán nền trong đô thị, nhưng bằng những con số “ẩn hiện”. Ví dụ trong quy chuẩn 01:2021 về quy hoạch xây dựng có yêu cầu chỉ tiêu đất dân dụng bình quân toàn đô thị và chỉ tiêu đất đơn vị ở bình quân toàn đô thị theo loại đô thị, đối với đô thị loại I, loại II, đất đơn vị ở cho phép là 15-28m2/người, tương đương với việc xây dựng nhà ở chủ yếu là loại hình nhà ở chung cư cao tầng. Tuy nhiên việc tính toán chỉ tiêu đất đơn vị ở bình quân toàn đô thị chỉ thể hiện trong các đồ án quy hoạch cấp cao (quy hoạch chung, phân khu…). Vì vậy, khi thực hiện đồ án quy hoạch chi tiết, người làm quy hoạch cố tình “quên” hoặc vì lí do điều chỉnh nào đó khiến các dự án đô thị, khu nhà ở dàn trải chủ yếu bởi nhà ở chia lô liền kề, dẫn đến việc đô thị không đạt chuẩn như các quy định, quy chuẩn tiêu chuẩn của Nhà nước.
2. Bài học từ việc phát triển nhà ở liền kề trên thế giới
Tại New York, Mỹ, nhà ở liền kề có từ thế kỷ 19, phục vụ cho mọi tầng lớp xã hội, từ người giàu nhất đến người nghèo nhất. Tuy nhiên, 4 trên 5 người có thu nhập thấp phải sống chung một căn nhà (theo báo giấy từ NYU’s Furman Center). Những ngôi nhà liền kề đáp ứng giai đoạn phát triển đô thị thần tốc với yêu cầu xây dựng nhanh, giá rẻ, dễ chỉnh sửa để phục vụ dân số đô thị tăng nhanh và giá nhà đất trở nên ngày càng đắt đỏ.
Đến đầu thế kỷ 20, là sự bùng nổ của việc đầu cơ bất động sản đã chứng kiến sự thay thế các ngôi nhà liền kề bằng các chung cư cao tầng để đáp ứng nhu cầu thị trường, những ngôi nhà liền kề còn lại được chia lại công năng để đón thêm các hộ gia đình mới, góp phần giảm các chi phí tu sửa và chi phí cuộc sống tăng cao, bên cạnh việc than phiền rằng các ngôi nhà liền kề nhỏ gắn với hình ảnh khu vực dân trí thấp hoặc hàng xóm kém thân thiện (theo nghiên cứu luận văn Thạc sỹ của Michael Anthony Middleton - Đại học Columbia, New York).
Đến giữa thế kỷ 20, theo báo cáo của Tổ chức Quy hoạch Mỹ (American Planning Association vào năm 1962), chất lượng các ngôi nhà liền kề đã xuống cấp trầm trọng với các vấn đề về vệ sinh, chật chội, thiếu ánh sáng, không khí, ảnh hưởng đến môi trường sống của người dân trong loại hình nhà ở này và ảnh quan xung quanh. Thiết kế và chất lượng của các ngôi nhà liền kề được ví như chất lượng sống tại các khu ổ chuột (theo Urban Omnibus - Typecast: Theo Row House).
Ngày nay nhà ở liền kề tại New York chiếm tỷ lệ 12% trong số các loại hình nhà ở (khoảng 434.000 căn so với 3,5 triệu căn nhà tại New York). Loại hình nhà ở liền kề đã và đang đóng góp vào sự đa dạng về kiến trúc, lối sống đối với cư dân đô thị nơi đây bên cạnh việc tu sửa, bảo trì, chỉnh trang thường xuyên (đập thông nhiều căn nhà tạo thành một khối thống nhất cho nhiều hộ gia đình cùng sinh sống, cải tạo theo cùng một hình thức kiến trúc…)
Loại hình nhà ở liền kề tại New York không làm ảnh hưởng lớn đến tình hình kinh tế chính trị của thành phố, mà thậm chí còn đóng góp vào quá trình lịch sử phát triển, về kiến trúc, kinh tế, xã hội của thành phố do được nghiên cứu phát triển, chuyển đổi công năng một cách bài bản, các công trình xen kẽ với các công trình cao tầng, công viên cây xanh lớn và khoảng lùi xây dựng lớn, đảm bảo cho sân vườn và tầm nhìn công cộng, với lối kiến trúc được kiểm soát chặt chẽ, đồng bộ về chất liệu, màu sắc trong cùng một dãy nhà, đem lại sự vui tươi, sinh động cho cảnh quan thành phố.
3. Nhận xét, kết luận
3.1. Nhận xét
Thời kỳ trước, nhà ở liền kề là phao cứu sinh về nhu cầu nhà ở cho mọi tầng lớp trong xã hội, tuy nhiên dạng nhà ở này đã dần trở nên lỗi thời và phát sinh nhiều bất cập đối với quá trình phát triển đô thị hiện đại ngày nay.
Đối với các nước phát triển trên thế giới, việc ứng xử, sử dụng và thay đổi công năng nhà ở liền kề theo quá trình phát triển đô thị, giữ lại số lượng các căn nhà với tỷ lệ hợp lý không những không làm ảnh hưởng theo chiều hướng xấu đến đô thị mà còn được sử dụng như một đối tượng làm đa dạng cảnh quan đô thị. Vì vậy, việc nghiên cứu, đề xuất giải pháp để tìm ra được tỷ lệ phân bổ “hợp lý” đối với loại hình nhà ở này là điều cần thiết của các nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý.
Từ các phân tích nêu trên, có thể nhận thấy việc phát triển nhà ở liền kề - phân lô bán nền với tốc độ ồ ạt, tỷ lệ lớn như hiện nay là cách nhanh chất để kìm hãm tương lai phát triển của đô thị. Xét thấy nếu tiếp tục phát triển loại hình nhà ở không tập trung với tỷ lệ lớn có thể gây lãng phí nguồn lực thực hiện về lâu dài. Đối với nhiều đô thị cũ, có quá trình phát triển nhà ở liền kề từ lâu (trừ đô thị loại đặc biệt), như Nam Định, đang chật vật với bài toán phát triển kinh tế, xã hội do các tuyến đường trong phố nhỏ hẹp, hạ tầng xã hội không đảm bảo, phát triển kinh tế dựa trên mặt đường theo kiểu không tập trung, phân tán, khiến sức hút kinh tế, sức cạnh tranh không bằng các tỉnh trẻ mới tách lập như Hà Nam, Ninh Bình, Bắc Giang, Bắc Ninh (đánh giá dựa trên tốc độ phát triển kinh tế, đóng góp ngân sách hàng năm và chỉ số cạnh tranh của các tỉnh). Tuy nhiên các tỉnh trẻ lại tiếp tục phát triển kinh tế xã hội dựa trên con đường lấy loại hình nhà ở liền kề - phân lô bán nền làm xương sống của đô thị thì sẽ sớm bị cho là lỗi thời và tụt hậu trong tương lai không xa khi chúng ta tiếp cận đến ngưỡng thu nhập trung bình của thế giới và loay hoay, mắc kẹt trong bẫy thu nhập trung bình.
“Với những công trình nhà ở đô thị, chúng ta có thể vẽ nên những hình thái đô thị thú vị, tạo ra những công viên và những con đường. Đối với những tòa nhà cao tầng, chúng ta phải giữ khoảng cách giữa chúng bởi vì chúng ta chẳng bao giờ đủ ánh sáng trong đô thị cả”. “Những ngôi nhà liền kề bằng gạch, cũng tốt thôi, nhưng quá bình thường đối với gu của tôi” - Michel Max Raynaud, giáo sư quy hoạch Đại học Montréal - Theo báo Lapresse.ca - Maisons en rangée <<collés-collés>>.
3.2. Giải pháp, kiến nghị
Hiện nay, Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết 06-NQ-TW ngày 14/01/2022 về Quy hoạch, Xây dựng, Quản lý và Phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Theo đó, việc nghiên cứu, thực thi phát triển bền vững, đẩy nhanh tốc độ và chất lượng đô thị hóa là một trong những vấn đề được ưu tiên hàng đầu. Vì vậy, việc nghiên cứu, phát triển Loại hình nhà ở liền kề - phân lô bán nền cần được tính toán, bố trí với tỷ lệ hợp lý để đảm bảo chất lượng sống và phát triển đô thị một cách bền vững, hiệu quả.
Việc nghiên cứu, thực hiện, giám sát phát triển hình thức phân lô bán nền và loại hình nhà ở liền kề cần có sự tham gia từ người làm chính sách, nhân dân và các cấp chính quyền từ trung ương đến địa phương để đảm bảo việc phát triển đồng bộ, xen kẽ các loại hình nhà ở, làm phong phú, đa dạng, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho mọi tầng lớp trong xã hội. Làm đúng quy trình là chưa đủ, mà cần tìm ra đường lối đúng đắn, kiên quyết, đảm bảo việc phát triển đô thị thời kỳ hiện tại không là rào cản phát triển đối với tương lai.
Bên cạnh việc thực thi và cập nhật các điều khoản từ các quy định, quy chuẩn mới vào thực tế, thiết nghĩ việc quy định hệ số lấp đầy đô thị cần phải được đề xuất, áp dụng tại địa phương. Ví dụ yêu cầu hệ số lấp đầy đối với từng địa phương cấp xã, phường khoảng 60% người đến ở tại các khu đô thị mới thì được phép tiếp tục thực hiện việc đầu tư xây dựng khu nhà ở, khu dân cư mới. Đối với đô thị, hệ số lấp đầy đô thị cần tối thiểu khoảng 40% để có thể thực hiện việc đầu tư xây dựng mới… Đối với cảnh quan, nghiên cứu bố trí vỉa hè rộng hoặc khoảng lùi xây dựng lớn đối với các tuyến đường cấp khu vực trở lên, yêu cầu xây dựng đồng bộ hoặc theo mẫu, quy định chiều rộng thửa đất tối thiểu dựa trên lối sống, văn hóa, địa hình từng địa phương cụ thể để đảm bảo tỷ lệ hình khối công trình và tạo tiền đề phát triển trong tương lai đối với khu vực có nhà ở liền kề như đối với bài học các nước trên thế giới, nhất là châu Âu và Mỹ đã đi trước hàng thế kỷ.
Công nghệ xây dựng, khoa học kỹ thuật đã tiến bộ rất nhiều so với trước đó, vì vậy, việc nghiên cứu, cải tạo không gian sống đối với loại hình nhà ở liền kề để đảm bảo các tiêu chí an toàn, phòng cháy chữa cháy, thông gió, chiếu sáng là hoàn toàn có thể trong tương lai gần. Vì vậy, việc khuyến khích áp dụng công nghệ mới, hiệu quả vào trong các công trình nhà ở riêng lẻ là việc cần thiết, yêu cầu sự đồng lòng từ chính quyền đến người dân.