Thông tin KHCN
 
Thực trạng phát triển nhà ở xã hội cho thuê tại thành phố Hà Nội
3/21/19 11:12 AM

Kinh nghiệm tại các nước phát triển trên thế giới đều cho thấy là phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) dạng cho thuê là một giải pháp mang tính chiến lược cho phép tăng tối đa cơ hội tiếp cận nhà ở đến các đối tượng có mức thu nhập thấp nhất trong xã hội, giúp giải quyết một cách hiệu quả nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là tại các khu vực đô thị lớn. Tuy nhiên, phát triển NƠXH dành để cho thuê tại nước ta nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng còn rất nhiều hạn chế. Các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) không mặn mà với việc phát triển loại hình NƠXH này, các dự án phát triển nhà ở cho công nhân, sinh viên sử dụng vốn ngân sách cũng bộc lộ nhiều điểm bất cập. Theo số liệu của Tổng điều tra dân số và nhà ở, tính đến năm 2015 quỹ nhà ở cho thuê (bao gồn cả NƠXH để cho thuê) trên cả nước chỉ chiếm khoảng 14% quỹ nhà ở; tại TP.Hà Nội chiếm 14%; tại TP.HCM chiếm 19%; các đô thị loại 1 chiếm 4-6% và các đô thị còn lại chỉ chiếm khoảng 4%.

1. Khung chính sách phát triển NƠXH cho thuê

Trước Đổi mới, chính sách nhà ở của nước ta về thực chất cũng là chính sách NƠXH nhưng đặt trên cơ sở bao cấp. Từ những năm 1960-1990, tại thành phố Hà Nội rất nhiều các khu nhà ở tập thể để phân phối cho cán bộ, công nhân viên, lực lượng vũ trang …thuê với chi phí khấu trừ vào lương. Tuy nhiên, do tiêu chuẩn thiết kế còn thấp, giải pháp thiết kế chưa linh hoạt nên các khu nhà tập thể này đã bộc lộ nhiều vấn đề mà cho đến nay vẫn chưa giải quyết được. Một số Khu tập thể được xây dựng trong giai đoạn này như: Kim Liên, Trung Tự, Thanh Xuân, Giảng Võ, Trương Định, Tân Mai…

 Sau năm 1991, Chính phủ xóa bỏ bao cấp về nhà ở và cho phép người dân, cán bộ, công nhân tự xây dựng nhà ở cho mình. Một số khu đô thị mới được quy hoạch, xây dựng đồng bộ tại Hà Nội như Linh Đàm, Định Công. Tuy nhiên, trong thời kỳ này, để giải quyết các vấn đề trước mắt về nhà ở, thành phố chủ yếu phát triển các loại hình nhà chia lô, căn hộ chung cư để bán theo cơ chế thị trường, các loại hình NƠXH chưa được chú ý phát triển.

Năm 2005, Quốc hội đã ban hành Luật Nhà ở, quy định cụ thể về các hình thức phát triển nhà ở, bao gồm: Phát triển nhà ở thương mại (do doanh nghiệp, tổ chức đầu tư theo dự án); Phát triển NƠXH để cho thuê, thuê mua, để bán; Phát triển nhà ở công vụ (cho cán bộ, công chức luân chuyển công tác); Hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở cho các đối tượng diện chính sách xã hội. Lần đầu tiên, khái niệm NƠXH đã được đưa ra một cách chính thức và Luật Nhà ở đã dành riêng một mục quy định về phát triển NƠXH (Chương III, Mục 4, gồm 13 điều từ điều 45-57).

Tiếp theo, giai đoạn 2008-2009 hàng loạt chính sách ra đời: Nghị quyết 18/NĐ-CP ngày 20/4/2009 về một số cơ chế chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên, các cơ sở đào tạo và nhà ở công nhân khu lao động tập trung, người thu nhập thấp tại các đô thị; các Quyết định 65/2009/QĐ-TTg; 66/2009/QĐ-TTg, 67/2009/QĐ-TTg triển khai nghị quyết trên cho các đối tượng tương ứng. Trong đó, chính sách nhà ở xã hội cho thuê (NƠXHCT) được gắn liền và nằm trong các nội dung văn bản về NƠXH nói chung.

NƠXH cho công nhân (NOCN), sinh viên (NOSV), người thu nhập thấp đã được Chính phủ quan tâm phát triển với sự ra đời của Nghị quyết 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 về một số cơ chế chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên và nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp (KCN) tập trung, người có thu nhập thấp tại các đô thị cũng như trong các văn bản khác về quản lý phát triển các KCN.

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, được Thủ tướng chính phủ phê duyệt ngày 30/11/2011, vấn đề NƠXH được định hướng giải quyết một cách cụ thể, theo đó NƠXH được xác định là nhà ở thị trường phi hàng hóa có sự hỗ trợ của nhà nước để giảm giá thành, giúp cho các đối tượng chính sách, người nghèo, thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh viên không có khả năng chi trả theo cơ chế thị trường có điều kiện cải thiện chỗ ở.

Kết quả của chính sách này là sự ra đời của hàng loạt dự án NƠXH do các doanh nghiệp nhà nước và tư nhân đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội và cả nước. Trong đó, tiêu biểu là dự án khu NƠXH Đặng Xá – Gia Lâm do Tổng Cty Viglacera, Bộ Xây dựng đầu tư. Tuy nhiên, số lượng căn hộ để cho thuê còn hạn chế, chủ yếu là hình thức bán đứt hoặc cho thuê mua. Sự hạn chế trong chính sách phát triển tự phát do các hộ gia đình, cá nhân đầu tư vận hành tại các đô thị lớn, điển hình là Hà Nội và TP.HCM.

2. Thực trạng đầu tư phát triển một số loại hình NƠXH cho thuê trên địa bàn

2.1. Qũy nhà ở cho công nhân

Nhà ở công nhân  được đầu tư tập trung tại các KCN. Hiện nay, có 4 khu với diện tích đất khoảng 135.999m2 cung cấp 215.062 m2 sàn xây dựng đảm bảo chỗ ở cho 2.407 cá nhân, hộ gia đình công nhân và giai đoạn 2016-2020 dự kiến có 6 khu NOCN tập trung với diện tích xây dựng khoảng 449.429 m2 sàn xây dựng. Các khu NOCN điển hình như: Kim Chung, Phú Nghĩa, Khu NOCN Công ty Meiko, Young Fast…

- Cơ chế, chính sách phát triển

Trong những năm vừa qua, để khắc phục tình trạng thiếu hụt quỹ NOCN, Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế chính sách nhằm gắn trách nhiệm phát triển NƠXH cho công nhân đối với chính quyền địa phương có KCN và các chủ đầu tư phát triển KCN, coi việc xác định rõ phương án bố trí nhà ở cho công nhân là yêu cầu nội dung bắt buộc trong quá trình quy hoạch và đầu tư xây dựng các KCN tập trung.

Tại nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 31/3/2009, Chính phủ đã yêu cầu các chủ đầu tư xây dựng các KCN mới phải tổ chức lập và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt”Quy hoạch xây dựng nhà ở cho công nhân gắn với khu công nghiệp” cũng như đưa ra một số chỉ tiêu cơ bản về thiết kế, quy hoạch”

Tại Nghị định Chính phủ số 164/2013/NĐ-CP, ngày 12/11/2013 về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 của Chính phủ quy định về KCN, khu chế xuất và khu kinh tế, đã bổ sung điều 21c: về Phát triển nhà ở cho người lao động KCN, khu kinh tế. Trong đó quy định rõ:

+ Quy hoạch nhà ở cho người lao động gắn liền với quy hoạch các KCN trên địa bàn. UBND cấp tỉnh quy hoạch và bố trí quỹ đất ở vị trí phù hợp để các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho người lao động trong KCN.

+ Đối với các KCN có khó khăn về nhà ở cho người lao động, căn cứ vào điều kiện cụ thể, trên cơ sở kiến nghị của nhà đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, UBND cấp tỉnh điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng KCN để dành một phần diện tích đất KCN đã được giải phóng mặt bằng cho việc đầu tư xây dựng khu NƠXH cho người lao động.

+ Trong trường hợp khu vực quy hoạch phát triển nhà ở nằm cạnh KCN thì UBND cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng KCN gắn với quy hoạch xây dựng khu nhà ở cho công nhân, người lao động.

Bên cạnh các yêu cầu bắt buộc trách nhiệm đối với chủ đầu tư hạ tầng KCN, doanh nghiệp sử dụng lao động, Chính phủ cũng đưa ra các cơ chế chính sách nhằm hỗ trợ các chủ đầu tư, doanh nghiệp giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân, lao động trong các KCN tập trung.

- Mô hình đầu tư phát triển

Đầu tư phát triển NƠXH cho công nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay được thực hiện chủ yếu theo các mô hình: Đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách của thành phố điển hình là dự án nhà ở công nhân thí điểm tại Kim Chung, huyện Đông Anh sử dụng nguồn vốn ngân sách thành phố.

Đầu tư bằng nguồn vốn doanh nghiệp và hộ gia đầu tư xây mới, cải tạo quỹ nhà ở hiện có để cho công nhân thuê. Một số dự án đầu tư bởi doanh nghiệp như tại Dự án nhà ở công nhân KCN Phú Nghĩa, huyện Chương Mỹ, Dự án Khu NOCN Công ty TNHH điện tử Meiko Việt Nam, Dự án NOCN của Công ty TNHH Young Fast tại KCN Thạch Thất.

- Công tác quy hoạch, thiết kế

Quỹ đất cho phát triển NOCN chủ yếu từ nguồn Quỹ đất 20% dành cho NƠXH tại các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn đối với các dự án KCN đã hình thành và được xác định trong quy hoạch KCN đối với các dự án đang hình thành.

Theo quy định, giải pháp bố trí NOCN cần được xác định trong quá trình quy hoạch KCN. Các khu NOCN có thể bố trí trong khuôn viên KCN hoặc bên ngoài KCN.

Mật độ xây dựng được phép tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn xây dựng hiện hành, không khống chế số tầng cao (phù hợp với quy hoạch xây dựng). Tiêu chuẩn tối thiểu 5m2/người.

2.2. Quỹ nhà ở sinh viên

Theo số liệu của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố giai đoạn 2010-2016 có 6 dự án NOSV tập trung với tổng diện tích đất xây dựng là 12.547 m2, diện tích sàn xây dựng 216.161m2 cung cấp 18.438 chỗ ở cho sinh viên tại các khu ký túc xá tập trung (dự án xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên tại Pháp Vân – Tứ Hiệp – nhà A1, A5, A6; Dự án xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên tại CT1 khu đô thị Mỹ Đình II; và KTX một số trường đại học, cao đẳng trên địa bàn). Phần lớn các dự án được đầu tư bằng nguồn vốn nhà nước và một phần tự chủ của các trường đại học.

Ngoài các Ký túc xá (KTX) nêu trên, mô hình làng sinh viên Hacinco do Công ty Đầu tư xây dựng số 2 Hà  Nội làm chủ đầu tư là dự án tiêu biểu sử dụng vốn ngoài ngân sách. Năm 2002 công ty hoàn thành và đưa vào hoạt động tòa khách sạn Thể thao, đến năm 2009 tòa nhà 17-21 tầng đi vào hoạt động. Với số lượng 555 phòng ở chất lượng cao, tính đến thời điểm hiện tại Làng Sinh viên Hacinco đã đón tiếp 23.900 lượt sinh viên.

- Cơ chế, chính sách phát triển

+ Đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách thành phố: Hiện trên địa bàn thành phố có 2 dự án nhà ở sinh viên được thành phố đầu tư xây dựng đó là dự án ký túc xá sinh viên Pháp vân và KTX Mỹ Đình II. Đây là 2 dự án trong chương trình thí điểm xây dựng các khu nhà ở sinh viên bằng nguồn vốn ngân sách thành phố trái phiếu Chính phủ và do Sở Xây dựng Hà Nội làm chủ đầu tư và quản lý vận hành.

Trong quá trình vận hành 2 khu KTX này cũng phát sinh nhiều vấn đề, đặc biệt là khu KTX Pháp Vân. Hiện nay chỉ có 3 tòa trên tổng số 6 tòa nhà đã xây dựng được đưa vào vận hành từ tháng 1/2015, số lượng sinh viên thuê trọ tại đây rất ít (tỷ lệ lấp đầy khoảng 40-50%) do vậy Sở Xây dựng cũng đang có kế hoạch đã xin chuyển đổi các tòa nhà còn lại thành NƠXH để bán nhưng đã không được Bộ Xây dựng chấp thuận.

+ Đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách: Làng Sinh viên Hancinco là dự án nhà ở sinh viên thuê, do Công ty Đầu tư xây dựng số 2 Hà Nội làm chủ đầu tư xây dựng và quản lý khai thác trên diện tích đất 2ha, thuộc phường Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội. Đề án xây dựng Làng Sinh viên Hacinco được UBND TP.Hà Nội phê duyệt năm 2000 tại Quyết định số 4289/QĐ-UB ngày 28/8/2000.

Đây là mô hình NƠXH cho sinh viên đầu tiên, được đầu tư trên quỹ đất của doanh nghiệp bằng vốn ngoài Ngân sách Nhà nước, nhằm đóng góp vào chương trình phát triển NƠXH của UBND TP.Hà Nội. – Dự án khởi công xây dựng năm 2000 và chính thức đi vào hoạt động ngày 10/10/2001, với tổng kinh phí đầu tư hàng ngàn tỷ đồng, cung cấp 555 phòng ở các loại với chất lượng cao.

3. Công tác quy hoạch, thiết kế

Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở sinh viên chủ yếu dựa vào quỹ đất dành cho NƠXH chung của thành phố, hoặc các quỹ đất trong khuôn viên các cơ sở đào tạo. Hiện thành phố chưa có kế hoạch phát triển quỹ đất riêng dành cho NOSV.

Các dự án phát triển NOSV được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành, số tầng phù hợp với quy hoạch xây dựng. Tiêu chuẩn tối thiểu 4 m2/người.

Các dự án NOSV chủ yếu theo dạng nhà ở ký túc xá, chưa phong phú về chủng loại căn hộ. Mặc dù được đầu tư xây dựng khá bài bản, nhưng dự án KTX Pháp Vân – Tứ Hiệp không đạt dược kết quả mong uốn được cho là có nguyên nhân từ công tác quy hoạch và kết nối hạ tầng. Dự án nằm khá xa các cụm trường đại học lại thiếu các tuyến giao thông công cộng kết nối. Hiện nay chỉ có 1 tuyến xe bus duy nhất kết nối khu KTX với trung tâm thành phố.

4. Sở Xây dựng Hà Nội đã ban hành một số mẫu thiết kế điển hình cho nhà ở sinh viên.

4.1. Quỹ NƠXH cho thuê phát triển theo dự án NƠXH

Luật Nhà ở năm 2014 đã có quy định khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng NƠXH để bán, cho thuê, nhưng trong thời gian vừa qua các doanh nghiệp mới chỉ chủ yếu tham gia đầu tư xây dựng NƠXH để bán, kể cả bán cho đối tượng xã hội với mục đích nhằm thu hồi vốn nhanh mà không chú trọng đến việc đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê. Do vậy, tỷ lệ giữa NƠXH để cho thuê và NƠXH để bán, cho thuê mua còn rất thấp.

Riêng đối với quỹ NƠXH để cho thuê trên địa bàn thành phố chủ yếu do Nhà nước bỏ vốn đầu tư hoặc có thể khuyến khích để xây dựng cho một số đối tượng xã hội thuê như học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, công nhân KCN.

Hiện tại Hà Nội mới chỉ có 3 dự án xây dựng NƠXH cho thuê, thuê mua (sử dụng quỹ đất 20%) là dự án CT09 KĐT Việt Hưng (quận Long Biên) với quy mô 515 căn hộ; Dự án cho thuê mua với quy mô 300 căn hộ cũng tại KĐT này và 300 căn hộ để cho thuê, 300 căn hộ để cho thuê mua tại KĐT Đặng Xá. Như vậy, tổng quỹ NƠXH cho thuê (không kể nhà ở công nhân và sinh viên) trên địa bàn thành phố mới đạt gần 1200 căn hộ, một con số khá khiêm tốn so với nhu cầu thuê nhà hiện nay.

4.2. Cơ chế, chính sách phát triển

Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở thu nhập thấp để bán được bố trí trong quy hoạch các dự án phát triển đô thị của địa phương. Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10ha trở lên và dự án khu đô thị mới trên địa bàn, phải đảm bảo dành tỷ lệ diện tích đất tối thiểu 20% qũy đất ở của dự án để xây dựng nhà ở thu nhập thấp (tỷ lệ diện tích đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp của từng dự án nhà ở thương mại hoặc khu đô thị mới phải được xác định trong quy hoạch chi tiết xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt).

Đối với các địa phương đã có quỹ đất dành để xây dựng NƠXH theo quy định tại khoản 2 điều 20 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (nhưng hiện nay chưa triển khai xây dựng NƠXH), nếu các chủ đầu tư (trước đây đã chuyển giao quỹ đất này cho địa phương) đăng ký đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp thì giao lại cho chủ đầu tư quỹ đất này để xây dựng nha fowr thu nhập thấp để cho thuê hoặc thuê mua.

4.3. Mô hình đầu tư phát triển

- Đầu tư bằng vốn doanh nghiệp: Trên thực tế tại TP.Hà Nội cho đến nay, không có các dự án phát triển NƠXH cho thuê dành cho nhóm đối tượng thu nhập thấp sử dụng vốn ngân sách. Nhà ở cho các nhóm đối tượng chính sách khác được hỗ trợ thông qua các chương trình riêng như Chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có công với cách mạng.

NƠXH cho thuê chủ yếu phát triển theo các dự án NƠXH thông thường với tỷ lệ nhà cho thuê theo quy định là 20% đối với các dự án sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách.

Trong số 9 dự án đang hoạt động trên địa bàn thành phố có 2 dự án: Khu NƠXH Đặng Xá là dự án sử dụng vốn doanh nghiệp (doanh nghiệp Nhà nước) còn lại là do các Công ty phát triển nhà tư nhân hoặc cổ phần thực hiện, bao gồm: Khu NƠXH Phú Lãm tổng số 1534 căn, Dự án khu NƠXH Bamboo Garden 432 căn, khu NƠXH Ecohome 2 có tổng số 863 căn, Dự án NƠXH Kiến Hưng 324 căn, Nhà ở 19T1 thuộc Dự án xây dựng nhà ở thu nhập thấp tại Phường Kiến Hưng, Hà Đông có 432 căn, Lô đất số 5.B2, tại Khu NƠXH, nhà ở thấp tầng, nhà ở cao tầng tại các lô đất 5.B2, 5.B3, 5.B4 và 5.B5 thuộc Khu tái định cư Đông Hội, huyện Đông Anh có 504 căn, Dự án khu nhà ở Thạch bàn có 332 căn và Dự án NƠXH cho cán bộ sỹ quan thuộc Tổng cục II, Bộ Quốc Phòng có 246 căn.

+ NƠXH chuyển đổi từ nhà ở thương mại: Từ năm 2012, cùng với gói tín dụng 30.000 tỷ hỗ trợ thị trường BĐS, Chính phủ đã có chủ trương cho phép chuyển đổi một số dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện sang NƠXH, góp phần giải quyết hàng tồn đọng và tạo ra quỹ NƠXH bổ sung, trong đó có NƠXH cho thuê. Đến cuối năm 2017, cả nước có 63 dự án với quy mô khoảng 42.370 căn hộ xin chuyển đổi sang dự án NƠXH, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh.

- Công tác quy hoạch, thiết kế

Quỹ đất cho phát triển NƠXHCT cho các nhóm đối tượng thu nhập thấp và chính sách chủ yếu trông vào quỹ đất 20% dành cho NƠXH tại các dự án nhà ở thương mại và quỹ đất của doanhh nghiệp phát triển nhà.

Khi phát triển NƠXH tại các ô đất thuộc quỹ 20% đất ở các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố phát sinh nhiều bất cập như quy định hiện hành chưa có quy định tỷ lệ % đất ở dành để phát triển nhà xã hội khi lập, thẩm duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chung…Do đó, thiếu tính chủ động khi bố trí quỹ đất, đề xuất dự án xây dựng NƠXH đáp ứng nhu cầu theo đúng chương trình, kế hoạch đặt ra.

Việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội tại quỹ đất 20% phụ thuộc vào công tác giải phóng mặt bằng, kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nên tiến độ thường chậm.

Bên cạnh đó, do không thu tiền sử dụng đất nên một số dự án NƠXH tại các vị trí đất có giá trị cao, có lợi thế thương mại, khi bán nhà khống chế giá bán nên đã phát sinh phức tạp, có tình trạng mua đi bán lại trái quy định.

Vị trí quy hoạch: phần lớn các dự án được quy hoạch tại các quận, huyện xa trung tâm như: Gia Lâm, Long Biên, Đông Anh, Hà Đông…

Chỉ tiêu quy hoạch: Các dự án nhà ở giá thấp được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn QHXD hiện hành.

Chủ yếu là loại hình nhà ở căn hộ chung cư, đáp ứng các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện hành về nhà cao tầng, nhà ở chung cư.

+ Quỹ nhà cho thuê do hộ gia đình đầu tư

Một nghịch lý tồn tại hiện nay không chỉ tại thành phố Hà Nội mà còn trên rất nhiều các đô thị lớn trên toàn quốc, đó là: trong khi các doanh nghiệp không tỏ ra mặn mà trong phát triển NƠXH để cho thuê thì tồn tại một thị trường cho thuê nhà ở giá rẻ phát triển rất mạnh mẽ tại các đô thị lớn hay đô thị công nghiệp do các cá nhân, hộ gia đình tổ chức và vận hành.

Đây là hình thức phát triển nhà ở cho thuê rất phổ biến hiện nay, phát triển mạnh tại các khu phụ cận các KCN tập trung như KCN Bắc Thăng Long, Kim Chung hoặc phát triển tự phát, xen cấy trong các khu dân cư gần các trường đại học trên địa bàn thành phố như: Đại học Bách Khoa, ĐH kinh tế quốc dân, Kiến trúc, Xây dựng, ĐH Sư phạm, ĐH Luật…Giá cho thuê 1 căn hộ khoảng 15m2 có xép lửng dao động từ 1-2 triệu đồng tùy theo chất lượng và vị trí nhà. Giá thuê như vậy rất phù hợp với khả năng chi trả đối tượng sinh viên ở chung (1-2 người/phòng) hoặc công nhân, lao động nhập cư độc thân hoặc hộ gia đình chưa có con cái.

Theo báo cáo của HĐND Thành phố Hà Nội, thì hiện nay trên địa bàn TP Hà Nội có khoảng 16.000 điểm cho thuê nhà có quy mô từ 4-10 phòng, có thể đáp ứng 250.000-300.000 chỗ ở. Các con số này đã nói lên một nhu cầu thực tế rất lớn về nhà ở cho thuê giá rẻ tại thành phố.

- Các vấn đề đặt ra

Mặc dù các đối tượng thuê nhà chủ yếu bao gồm: Học sinh, sinh viên, công nhân KCN, lao động nhập cư, đây cũng là các đối tượng thuộc diện chính sách NƠXH của nước ta (nằm trong 9 nhóm đối tượng thụ hưởng chính sách NƠXH theo Luật Nhà ở) và nhà ở cho thuê do hộ gia đình đầu tư cho các nhóm đối tượng trên thuê đã được Luật nhà ở đề cập tới nhưng chưa hề có bất kỳ một cơ chế chính sách cụ thể nào để hỗ trợ phát triển cũng như quản lý.

Như vậy, một câu hỏi lớn đặt ra là:

Tại sao nhà ở cho thuê do hộ gia đình đầu tư không có được sự ưu đãi chính sách lại có thể phát triển mạnh trong khi NƠXH dành cho thuê do TP và doanh nghiệp đầu tư lại không phát triển được?

Trả lời cho câu hỏi trên có những lý do chính sau:

+ Sức sống mạnh mẽ của phân khúc nhà ở cho thuê giá rẻ này có được là do nó được vận hành hoàn toàn theo cơ chế thị trường, đáp ứng quy luật cung – cầu và do thị trường điều tiết về giá cả, phù hợp với mức thu nhập của các đối tượng thuê nhà.

+ Nhà ở cho thuê hộ gia đình tận dụng được quỹ nhà ở hoặc quỹ đất có sẵn trong dân nên đã giải quyết được 1 yếu tố đầu vào quan trọng nhất trong phát triển nhà ở đó là đất xây dựng.

+ Nhà ở cho thuê hộ gia đình sử dụng nguồn lực có sẵn trong người dân để đầu tư cải tạo quỹ nhà hiện có hoặc xây dựng mới, qua đó giải quyết yếu tố đầu vào quan trọng thứ 2 đó là vốn đầu tư.

+ Nhà ở cho thuê hộ gia đình do người dân trực tiếp quản lý vận hành với quy mô đầu tư nhỏ và vừa (từ 1 đến vài  chục căn phòng), do vậy có quy mô phát triển phù hợp.

+ Nhà ở cho thuê hộ gia đình được phát triển tại các khu vực liền kế với các khu vực học tập, làm việc của đối tượng sử dụng chính là sinh viên, công nhân, nên thuận tiện cho việc sinh hoạt và tiết kiệm chi phí đi lại, do vậy Nhà ở cho thuê hộ gia đình có vị trí xây dựng phù hợp.

+ Nhà ở cho thuê hộ gia đình đa dạng về hình thức và đáp ứng yêu cầu tự do sinh hoạt cá nhân, đây là nguyên nhan quan trọng khiến cho các khu ký túc xá sinh viên và công nhân KCN không thu hút được người đến thuê ở hiện nay.

Tuy có nhiều mặt mạnh kể trên, nhưng mô hình này cũng tồn tại nhiều vấn đề về:

Quản lý chất lượng nhà: để giảm giá thành cho thuê nhà, trong khi lại chưa có các tiêu chuẩn, quy định cụ thể về điều kiện nhà thuê, nên các hộ gia đình đầu tư cải tạo, xây dựng phòng thuê ở mức tối thiểu, đặc biệt là các yêu cầu về an toàn cháy nổ thường không được đảm bảo. Trên thực tế đã xảy ra nhiều vụ việc cháy nổ gây thương vong đáng tiếc trên địa bàn thành phố thời gian qua.

Quản lý dân cư: Các khu nhà trọ có đông người đến ở và thường ít tuân thủ các quy định về khai báo tạm trú nên việc quản lý dân cư khá khó khăn, thường nảy sinh các vấn đề phức tạp về an ninh, trật tự;

Quản lý kinh doanh: Việc cho thuê nhà cũng là một hoạt động kinh doanh thu lợi nhuận, tuy nhiên việc quản lý hoạt động này cón rất hạn chế, đặc biệt đối với các khu nhà thuê có quy mô lớn (hàng chục phòng). Tồn tại một số vấn đề về giá thuê nhà, giá điện, nước sinh hoạt, khiến quyền lợi của người thuê chưa được đảm bảo.

Mặc dù còn nhiều vấn đề tồn tại nhưng loại hình nhà ở cho thuê do hộ gia đình đầu tư đang chiếm một tỷ trọng quan trọng trong quỹ nhà ở cho thuê trên địa bàn TP. Nếu có các giải pháp hạn chế các nhược điểm và phát huy ưu điểm của loại hình nhà này, sẽ cho phép TP Hà Nội tạo ra được đột phá lớn trong giải quyết vấn đề phát triển NƠXH để cho thuê hiện nay.

Đánh giá tổng kết những tồn tại, nguyên nhân, cơ hội và thách thức đặt ra cho công tác phát triển NƠXH cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội

+ Tồn tại trong cơ chế huy động vốn

Sự thiếu hụt nguồn vốn đầu tư dành cho NƠXH cũng là một nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng hạn chế trong phát triển NƠXH nói chung và NƠXHCT. Đến thời điểm hiện tại, đa phần các dự án NƠXH được đầu tư bằng nguồn vốn công, nhưng nguồn vốn ngân sách trung ương và địa phương dành cho lĩnh vực này vẫn bị giới hạn. Một điểm đáng lưu ý là Luật Nhà ở 2005 có quy định 30-50% phí sử dụng đất tại địa phương từ các dự án phát triển nhà ở thương mại cần được sử dụng để phát triển NƠXH, tuy nhiên việc thực hiện điều khoản này là chưa khả thi do các nhu cầu khác được đánh giá là cấp bách hơn. Ngoài ra, trước khi có nghị định 188 năm 2013 thì các doanh nghiệp phát triển NƠXH không thể sử dụng đất để thế chấp cho các khoản vay vốn phục vụ cho dự án, dẫn đến khó khăn trong việc huy động vốn đầu tư.

Nguồn vốn phát triển NƠXH được hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn, trích từ 30-50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn (mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định), ngân sách địa phương hay huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật và tiền tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. Việc tính giá thuê, thuê mua NƠXH phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn này.

+ Tồn tại trong cơ chế hỗ trợ chủ đầu tư

Xét trên quan điểm đầu tư thì theo quy định, chủ đầu tư NƠXH chỉ được phép hưởng 10% lợi nhuận biên, là mức thấp so với lợi nhuận kỳ vọng của các dự án bất động sản khác tại Việt Nam. Do đó trong thực tế các doanh nghiệp chỉ chú trọng xây dựng phân khúc nhà ở cho những người khá giả, vốn không bị ràng buộc về điều kiện tiếp cận nhà ở và có khả năng chi trả nhanh hơn, tạo điều kiện quay vòng vốn và thu lợi nhanh cho chủ đầu tư. Ngoài ra, khi tiến hành xây dựng NƠXH, chủ đầu tư cũng không được tự quyết định giá bán, giá thuê nhà mà phải theo mức trần do địa phương quy định, do đó họ không chủ động được trong chiến lược đầu tư của mình.

Một thực tế hiện nay là với khung pháp lý hiện tại, chính quyền các cấp đang có rất nhiều chính sách ưu tiên dành cho các chủ đầu tư tham gia xây dựng dự án NƠXH. Luật Nhà ở năm 2005 đã có quy định các nhà đầu tư phát triển nhà ở cho các hộ gia đình thu nhập thấp sẽ nhận được những ưu đãi đặc biệt như miễn tiền thuê đất và được áp dụng mức thuế suất thấp hơn, thậm chí miễn hoàn toàn so với việc kinh doanh nhà ở thông thường nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng NƠXH.

Các chính sách ban hành sau này đều bổ sung thêm các điều kiện cụ thể hơn nhằm ưu đãi cho các chủ đầu tư. Trong nỗ lực đẩy mạnh việc phát triển NƠXH, nghị quyết 18/2009/NQ-CP của Chính phủ đã đưa ra một số ưu đãi cụ thể về thuế và nguồn vốn cho các hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án như hệ thống giao thông, cấp điện, cấp thoát nước cũng như cung cấp một số hỗ trợ về mặt kỹ thuật trong công tác thiết kế.

Đến cuối năm 2013, hàng loạt các ưu đãi khác được đề cập đến trong Nghị định 188/2013/NĐ-CP, trong đó đáng lưu ý là các ưu đãi về sử dụng đất, về khả năng kết hợp giữa phát triển NƠXH và kinh doanh thương mại, việc sử dụng tài sản hình thành trong tương lai trong các dự án NƠXH để vay vốn đầu tư. Các ưu đãi cũng nhấn mạnh đến việc nhà nước sẽ hỗ trợ một phần chủ đầu tư NƠXH trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong phạm vi dự án. Trong trường hợp nếu xây nhà cho thuê chỉ chủ đầu tư sẽ được hỗ trợ toàn bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong phạm vi dự án được bán NƠXH sau một thời gian cho thuê nhất định. Bên cạnh đối tượng chủ đầu tư là các tổ chức, doanh nghiệp thì nghị định này cũng đã đề cập đến những ưu đãi cụ thể dành cho các cá nhân và hộ gia đình trong công tác xây dựng và cung cấp NƠXH. Như vậy có thể thấy những ưu đãi đối với chủ đầu tư NƠXH ngày càng được mở rộng, chưa kể gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ được tung ra từ đầu năm 2013 theo tinh thần Nghị quyết 02 của Chính phủ.

- Tồn tại trong công tác phát triển qũy đất xây dựng

+ Đối với quỹ đất cho nhà ở công nhân KCN tập trung 

Mặc dù trong Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 của Chính phủ quy định về KCN, Khu chế xuất và khu kinh tế, Quyết định 66/2009/QĐ-TTg về ban các chính sách phát triển nhà ở cho công nhân KCN đã nêu rõ các yêu cầu xác định quỹ đất cho phát triển nhà ở cho công nhân các quy hoạch tổng thể phát triển KCN, nhưng tới nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể của Bộ Xây dựng về cách xác định chỉ tiêu nhà ở, quy mô, và cách phân bổ quỹ đất này đối với các KCN đang trong quá trình hình thành và giải pháp bổ sung đối với các KCN đã hình thành.

Các chế tài nhằm gắn trách nhiệm các bên trong việc bố trí phương án nhà ở cho công nhân đối với doanh nghiệp phát triển hạ tầng KCN và doanh nghiệp sử dụng lao động, chính quyền địa phương còn chưa rõ ràng.

Các tồn tại trên khiến cho việc phát triển nhà ở cho công nhân gặp nhiều khó khăn.

- Đối với quỹ đất cho nhà ở sinh viên

Đối với nhà ở công nhân, sinh viên nên ưu tiên dành quỹ đất 20% để phát triển các dự án xây dựng NOCN, NOSV. Tuy nhiên, quỹ đất này khá hạn chế, do phụ thuộc chủ yếu vào tiến độ giải phóng mặt bằng và bàn giao của các CĐT dự án nhà ở thương mại.

- Đối với qũy đất cho phát triển NƠXH tại các dự án nhà ở thương mại

Việc thu hồi quỹ đất 20% dành cho phát triển NƠXH tại các dự án nhà ở thương mại là một khâu hạn chế lớn gây ảnh hưởng trực tiếp đến hậu quả phát triển NƠXH của thành phố trong thời gian qua.

Các vấn đề tồn tại bao gồm:

+ Chưa có quy định tỷ lệ % đất ở dành để phát triển NƠXH khi lập, thẩm duyệt quy hoạch chung, quy hoạch phân khu…Do đó dẫn đến thiếu tính chủ động khi bố trí quỹ đất, đề xuất dự án xây dựng NƠXH đáp ứng nhu cầu theo đúng chương trình, kế hoạch đặt ra.

+ Công tác giải phóng mặt bằng quỹ đất 20% phụ thuộc vào tiến độ giải phóng mặt bằng chung của dự án. Việc buông lỏng quản lý nhà nước trong khâu xét duyệt phương án quy hoạch chi tiết 1/500 đã bị một số chủ đầu tư lợi dụng, cố tình bố trí quỹ đất dành cho NƠXH vào các khu vực khó giải phóng mặt bằng nhất trong dự án (các khu vực dân cư hiện hữu, khu nghĩa trang…) khiến cho việc bàn giao quỹ đất gặp nhiều khó khăn.

- Tồn tại trong công tác đầu tư xây dựng

+ Đối với nhà ở cho học sinh, sinh viên

* Quỹ nhà ở cho sinh viên hiện nay là chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn về nhà ở cho gần 300.000 sinh viên trên địa bàn thủ đô. Các Khu ký túc xá của các trường đại học hiện nay mới đáp ứng được khoảng 50% nhu cầu, phần còn lại phải đi thuê trọ  tại các khu nhà ở do người dân tự đầu tư xây dựng.

* Phát triển nhà ở cho sinh viên chủ yếu vẫn dựa vào nguồn vốn ngân sách của trung ương thông qua Bộ Giáo dục & đào tạo và ngân sách của thành phố, xã hội hóa trong phát triển nhà ở sinh viên gặp nhiều khó khăn, trên địa bàn thành phố chỉ có duy nhất 1 dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách, do doanh nghiệp đầu tư. 

* Việc Quy hoạch các khu ký túc xá tập trung sử dụng ngân sách nhà nước được đầu tư khá bài bản tuy nhiên một số dự án khu ký túc xá việc lựa nghiên cứu dự án tiền khả thi chưa hợp lý khi đánh giá nhu cầu thuê nhà và việc xác định vị trí quy hoạch, đã khiến cho lượng sinh viên thuê không đạt được mục tiêu (điển hình là dự án khu NOSV Pháp Vân)

+ Đối với nhà ở cho công nhân trong các KCN tập trung

Mặc dù đã có các cơ sở pháp lý cho việc phát triển nhà ở cho người lao động gắn với quy hoạch các KCN như nêu trên, quá trình đầu tư xây dựng các khu nhà ở công nhân KCN còn rất hạn chế do thiếu các hướng dẫn cụ thể về cơ chế chính sách đầu tư, giải pháp thiết kế quy hoạch, xác định quỹ đất, quản lý khai thác sử dụng.

Việc quy hoạch các khu nhà ở công nhân vẫn chưa là yêu cầu bắt buộc về mặt pháp lý đối với các chủ đầu tư khu công nghiệp tập trung, do vậy vẫn còn tình trạng né tránh trách nhiệm của chủ đầu tư, doanh nghiệp và đẩy trách nhiệm sang cho chính quyền thành phố.

+ Đối với NƠXH cho thuê theo dạng dự án NƠXH

* Các khu NƠXH cho thuê tại địa bàn thành phố chủ yếu được quy hoạch tích hợp trong các dự án NƠXH theo quy định phải dành 20% quỹ NƠXH để cho thuê. Do vậy số lượng các căn hộ NƠXH cho thuê còn rất hạn chế. Chủ đầu tư các dự án NƠXH chưa thực sự quan tâm phát triển loại hình NƠXH này mà chủ yếu là đối phó với quy định chung. Đã có hiện tượng, tại một số khu NƠXH các căn hộ dành để cho thuê bị bỏ không và không vận hành chờ chuyển đổi sang nhà bán.

- Tồn tại trong công tác quy hoạch, thiết kế

Chất lượng nhà ở trong các khu nhà ở công nhân do chủ đầu tư trong nước xây dựng còn tương đối thấp; các tiện ích phục vụ, hạ tầng xã hội càn thiếu. Một số khu ký túc xá, bên cạnh nhà ở, các tiện ích phục vụ, vui chơi, giải trí, học tập còn chưa được đầu tư cũng khiến cho các khu ký túc xá không hấp dẫn được sinh viên

Trang thiết bị nội thất căn hộ còn đơn giản, chưa tiện nghi; loại hình phòng cho thuê còn đơn điệu.

+ Các dự án NƠXH độc lập xây dựng trong thời gian gần đây được quy hoạch khá tốt; chú trọng đến phát triển không gian sống và tiện ích phục vụ. Tuy nhiên, còn nhiều dự án chưa chú trọng đầu tư các dịch vụ tiện ích phục vụ đời sống và văn hóa tinh thần của công nhân. 

+ Phần lớn các dự án được quy hoạch tại vị trí ven đô, nhằm giảm chi phí đất đai nên khiến cho chi phí đi lại của người sử dụng tăng cao.

+ Việc kết nối hạ tầng giao thông công cộng đến các dự án NƠXH còn khó khăn.

+ Bố trí các căn hộ cho thuê trong các dự án NƠXH độc lập tương đối tốt về mặt công năng sử dụng nhưng cần chú trọng hơn đến thói quen sống của công nhân, khi đại bộ phận là lao động đến từ các khu vực ngoại thành.

- Tồn tại trong công tác quản lý, vận hành

+ Về công tác quản lý vận hành

Thực hiện các quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở, quy định về phân cấp quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước:

* Đại diện cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước: UBND thành phố Hà Nội;

* Đại diện cơ quan quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước tại địa phương: Sở Xây dựng Hà Nội;

* Đơn vị quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước: vào thời điểm hiện tại, Công ty Nhà và Ban Quản lý nhà ở và công sở là đơn vị quản lý vận hành theo hình thức giao nhiệm vụ tuy nhiên theo quy định của pháp luật có thể được thực hiện lựa chọn thông qua đấu thầu hoặc đấu thầu lựa chọn đơn vị cung ứng dịch vụ quản lý vận hành.

Bên cạnh đó, tại khoản 2 điều 42 nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định “2. Thực hiện cho thuê và quản lý việc sử dụng nhà ở theo nhiệm vụ được giao hoặc theo hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành ký kết với cơ quan quản lý nhà ở”.

Tồn tại: Căn cứ theo điều 41, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, quy định về quyền và trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì Sở Xây dựng tại địa phương phải đảm nhiệm những 12 nhiệm vụ liên quan đến công tác vận hành tòa nhà. Tuy nhiên, với định biên công chức và phân công nhiệm vụ của các phòng  chuyên môn thì một số nội dung công tác khó có thể hoàn thành được. Do vậy, nên xem xét bổ sung một bộ phận trực thuộc Sở có chức năng, nhiệm vụ tham mưu, giúp việc cho lãnh đạo Sở trực tiếp quản lý thực hiện các công tác trên (mô hình Chi Cục quản lý nhà hoặc Ban quản lý nhà) đối với các địa phương có nhiều nhà thuộc sở hữu nhà nước.

Ngoài ra, với khu nhà ở công nhân, việc chấp thuận đối tượng thuê nhà thực hiện theo quy định tại nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 và thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng thì các hồ sơ thuê nhà của công nhân, sinh viên đều phải được chuẩn bị đầy đủ theo quy định tại điều 14 và xét duyệt theo trình tự tại điều 16 của thông tư này. Việc xét duyệt có thể mất nhiều thời gian và bất cập trong công tác đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho sinh viên, công nhân do khó có thể có đầy đủ giất tờ chứng minh ngay khi mới lên công tác, học tập. Cơ quan giúp việc này có thể thay mặt Cơ quan công tác kiểm tra, xét duyệt hồ sơ nhanh gọn theo ủy quyền hoặc giao nhiệm vụ.

+ Về công tác bảo trì công trình

Hiện nay, công tác bảo trì công trình được thực hiện theo hướng dẫn của Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bỏa trì công trình xây dựng và Thông tư số 26/2016/TT-BXD ngày 26/10/2016 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng tuy nhiên khi áp dụng còn tồn tại không ít khó khăn về sự tương thích giữa các từ ngữ quy định tại hệ thống Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn cụ thể.

* Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, theo quy định tại Luật Nhà ở phân biệt 3 khái niệm: Chủ sở hữu – Đại diện chủ sở hữu; Cơ quan quản lý nhà ở; Đơn vị quản lý vận hành.

* Đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước, theo quy định tại Luật Xây dựng phân biệt 2 khái niệm: Chủ sở hữu – Đại diện chủ sở hữu; Người quản lý sử dụng.

Trên thực tế, khái niệm Chủ sở hữu – Đại diện chủ sở hữu tương đối rõ ràng và đối với các công trình nhà của nhà nước thì UBND Thành phố là đại diện. Tuy nhiên, vai trò Chủ đầu tư – Đại diện chủ đầu tư chỉ xuất hiện rõ nét trong khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình và thường kết thúc khi thanh quyết toán và bảo hành công trình. Nhiều quy định tại các văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở yêu cầu các đơn vị Chủ đầu tư phải thực hiện một số nhiệm vụ của giai đoạn sau đầu tư thì chưa tương thích với các mô hình Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng hiện nay, còn các đơn vị được giao quản lý sau đầu tư thực hiện thì lại chưa phù hợp với luật và các văn bản hướng dẫn. Ngoài ra, khái niệm người quản lý sử dụng công trình trong Nghị định 46 liên hệ sang Nghị định 99 được hiểu là rất nhiều khái niệm: công tác quản lý vận hành; người sử dụng có người sử dụng trực tiếp (người thuê nhà) và người tổ chức khai thác sử dụng (đơn vị quản lý vận hành hoặc cơ quan quản lý nhà).

- Việc không đồng bộ khái niệm dẫn đến lúng túng trong công tác lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện kế hoạch bảo trì hàng năm của công trình. Trong các văn bản quy phạm pháp luật thời gian tới cần làm rõ và đồng bộ các chủ thể tham gia trong công tác đầu tư xây dựng, vận hành và bảo trì công trình.

Theo quy định pháp luật hiện hành các công trình xây dựng khi bàn giao đưa vào sử dụng đều phải có quy trình bảo trì dược duyệt. Công tác lập quy trình bảo trì do tư vấn thiết kế kỹ thuật. Các thiết bị lắp đặt trong công trình quy trình do các nhà thầu cung cấp thiết bị bổ sung sau khi lắp đặt. Như vậy, hệ thống quy trình bảo trì không được đồng bộ và không do một đầu mối xây dựng, kiểm tra dẫn đến phần lớn quy trình bảo trì không được thểm định, phê duyệt (chủ yếu do Chủ đầu tư đóng dấu). Việc không phân định rõ trách nhiệm lập, thẩm định, phê duyệt quy trình bảo trì dẫn đến sự không đồng bộ giữa các công trình khác nhau và chất lượng hồ sơ của quy trình bảo trì vô cùng kém. Đây là đầu vào quan trọng dẫn đến chất lượng kế hoạch bảo trì hàng năm thường không đáp ứng được yêu cầu có tính chất dự báo các hư hỏng mà chủ yếu là sửa chữa các hư hỏng đã được phát lộ ra bên ngoài.

Về khái niệm bảo dưỡng công trình: Tại thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư thì chi phí bảo dưỡng thường xuyên được xác định thuộc về chi phí quản lý vận hành tuy nhiên theo Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng thì chi phí bảo dưỡng định kỳ thuộc chi phí bảo trì công trình. Hai chi phí này cấu thành giá dịch vụ quản lý vận hành và giá cho thuê nhà được thực hiện theo các quy định khác nhau nên cần phải phân biệt rõ để các đơn vị áp dụng. Hiện nay, chưa có định nghĩa cụ thể nào về khái niệm này.

- Nhận thức của chính quyền, doanh nghiệp và thói quen tâm lý người thuê nhà

+ Chính quyền: Chính quyền trung ương tập trung chủ yếu vào ban hành các cơ chế chính sách thúc đẩy phát triển NƠXH nói chung, nhà ở cho công nhân và sinh viên, chính sách phát triển NƠXHCT cho nhóm đối tượng thu nhập thấp còn khá mờ nhạt. Chính quyền cấp địa phương chưa nhận thức rõ vai trò và trách nhiệm của mình trong phát triển NƠXHCT.

+ Doanh nghiệp BĐS: Tập trung vào phát triển nhà ở thương mại giá rẻ để thu hồi vốn nhanh và NƠXH để tận dụng các ưu đãi chủa Chính phủ, địa phương. Doanh nghiệp không mặn mà với phát triển NƠXHCT do lợi nhuận thấp, chậm thu hồi vốn đầu tư và chi phí quản lý vận hành lớn, quá trình vận hành tòa nhà tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Việc phát triển quỹ NƠXHCT tại các dự án NƠXH hiện nay còn mang tính đối phó với các quy định pháp luật, thiếu thực chất.

+ Doanh nghiệp sử dụng lao động, chủ đầu tư các KCN: Có tâm lý ỷ lại vào Nhà nước và Chính quyền địa phương, chưa nhận thức rõ trách nhiệm và lợi ích của mình trong việc bảo đảm nhà ở cho người lao động để tái sản xuất sức lao động, ổn định sản xuất.

+ Người dân: Chưa quen với việc thuê nhà ở, suy nghĩ truyền thống luôn coi trọng việc sở hữu ngôi nhà như một tài sản đảm bảo lâu dài.


(Nguồn: Tạp chí Quy hoạch Xây dựng, Số 95+96/2018)


Các bài mới
Các bài đã đăng

LIÊN KẾT WEBSITE