Sau hàng loạt quy định, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư có hiệu lực từ đầu năm 2022, tình hình giải quyết tranh chấp ở nhiều khu chung cư đã có một số chuyển biến tích cực.
Kinh phí bảo trì chung cư, một loại tranh chấp phổ biến bùng phát tại nhiều chung cư những năm qua
Hệ thống pháp luật về nhà chung cư tương đối đầy đủ
Cùng với tiến trình đô thị hoá nhanh chóng là sự gia tăng dân số, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM… Để giải quyết vấn đề nhà ở, các khu chung cư cao tầng được xây dựng ngày một nhiều. Do các văn bản pháp quy, quy chế quản lý… ban hành chưa theo kịp với thực tế, nhu cầu, nên có tình trạng gia tăng tranh chấp, khiếu kiện ở các khu chung cư. Nhiều vụ kéo dài, thành xung đột, căng thẳng.
Những tranh chấp thường liên quan đến các nội dung: tổ chức hội nghị lần đầu; mở tài khoản (TK) quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì; quy chuẩn nhà sinh hoạt cộng đồng; lựa chọn đơn vị vận hành; sử dụng diện tích nhà chung cư cho mục đích kinh doanh...
Có thể khẳng định, những năm gần đây, hệ thống pháp luật đã được sửa đổi, bổ xung, bao trùm các hoạt động liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư: Luật Nhà ở số 65/2014/QH 13; Thông tư số 02/2016/TT-BXD; Thông tư 19/2016/TT-BXD; Thông tư số 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD… Quy định cụ thể các điều khoản với đủ các đối tượng liên quan: Chủ đầu tư (CĐT), Cư dân (CD), Ban Quản trị (BQT), Ban Quản lí (BQL); các hình thức xử phạt vi phạm và mức phạt áp dụng.
Nhiều điểm đổi mới, gần hơn với thực tế
Sau khi Thông tư số 06/2019/TT-BXD được sửa đổi, bổ sung; Nghị định 16/2022/NĐ-CP và một số điều kèm theo của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư có hiệu lực từ ngày 1/2/2022, tình hình giải quyết tranh chấp ở nhiều khu chung cư đã có một số chuyển biến tích cực. Nhiều hôi nghị nhà chung cư lần đầu sau nhiều năm ách tắc đã được tổ chức dưới sự giám sát của UBND phường. Khá nhiều điểm đổi mới, gắn hơn với thực tế:
1. Trước đây, theo quy định, CĐT phải tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu ít nhất là 2 lần. Nay, chỉ cần tổ chức 1 lần. Nếu không kết quả thì UBND cấp phường sẽ đứng ra tổ chức ngay sau đó. Đổi mới nữa là quyền biểu quyết trước tính theo căn hộ, nay theo m2 diện tích sử dụng. Trước đây quy định, cơ quan có quyền công nhận BQT là UBND quận. Khoản 2 Điều 22 được sửa đổi, bổ sung, cho phép UBND cấp phường có quyền công nhận BQT…
2. Tài chính là vấn đề rất gây tranh cãi. Quy định mới bắt buộc 3 thành viên BQT đứng đồng chủ TK tiền gửi quỹ báo trì. BQT nhà chung cư phải thông báo công khai tại hội nghị nhà chung cư thông tin về TK này và không được tự ý thay đổi. Định kỳ 6 tháng thông báo công khai trên bảng tin của nhà chung cư về các khoản chi tiêu tiền gửi kinh phí bảo trì (nếu có)...
3. Thông tư số 06/2019/TT-BXD nêu rõ: Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp huyện, CĐT không bàn giao hồ sơ chung cư cho BQT sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật và buộc phải bàn giao…
4. Mâu thuẫn về việc thu phí dịch vụ luôn là vấn đề nóng. Ngoài mức phí, các cư dân quan tâm tính minh bạch và công khai các khoản thu - chi. Hiện mức phí tại mỗi chung cư khác nhau, nhưng đều phải căn cứ vào hệ thống dịch vụ thực tế cũng như ý kiến của cư dân sinh sống tại chung cư đó. Điều 4 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định: CĐT không được trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư thông qua mức phí dịch vụ mới bằng biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín mà vẫn áp dụng, hoặc ngừng cung cấp dịch vụ là trái với quy định pháp luật.
Từ tháng 2/2022, loạt quy định xử phạt mới có hiệu lực
Mức xử phạt khá cụ thể; hành vi vi phạm cũng rất rõ ràng, áp dụng với đủ các đối tượng: CĐT, BQT, Cư dân. Xin nêu một vài điểm mới:
Đối với ban quản trị nhà chung cư. Điều 70 nêu: Phạt 100 - 120 triệu đồng với một trong các hành vi: Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì, phần sở hữu chung không đúng quy định; Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung; Tự quyết định mức giá dịch vụ quản lý, vận hành không thông qua hội nghị nhà chung cư; Không báo cáo hội nghị nhà chung cư về việc thu, chi theo quy định…
Đối với người sử dụng nhà chung cư: Phạt 60-80 triệu đồng với một trong các hành vi: Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian xung quanh, lấn chiếm các phần thuộc sở hữu chung hoặc lấn chiếm các phần thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp…
Đối với CĐT: Phạt 80-100 triệu đồng đối với một trong các hành vi sau: Kinh doanh vũ trường; không mở TK hoặc mở TK kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định; không có hoặc chậm có văn bản đề nghị UBND cấp xã tổ chức hội nghị nhà chung cư; Không có văn bản thông báo hoặc thông báo không đầy thông tin cho Sở Xây dựng biết tên TK, số TK đã mở; không lập kế hoạch bảo trì hằng năm hoặc lập không đúng quy định; Lựa chọn đơn vị quản lý vận hành không đủ điều kiện, năng lực; bán, cho thuê chỗ để xe trong nhà chung cư không đúng quy định…
Đặt trách nhiệm và quyền giám sát vào chính quyền cơ sở và cư dân
Hiện UBND cấp quận, huyện chịu trách nhiệm trước pháp luật về tình hình quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn. Song, chuyên gia quy hoạch đô thị, Thạc sĩ Trần Tuấn Anh cho rằng, vai trò của chính quyền, đặc biệt là chính quyền cơ sở trong xử lý, giải quyết vi phạm, tranh chấp còn rất mờ nhạt. Luật sư Trịnh Hữu Đức, Hội Luật gia Việt Nam lập luận, UBND các tỉnh, thành phố cần đẩy mạnh phân cấp cho chính quyền cơ sở trong quản lý nhà chung cư. Văn bản pháp luật của Nhà nước là cơ sở pháp lý để thực hiện. Nhưng cần quy định rõ hơn về chế tài xử lý, đối tượng thi hành và trách nhiệm người đứng đầu chính quyền cơ sở nếu xảy ra vi phạm. Và trên hết, cư dân các chung cư cần hiểu biết nhiều hơn về luật pháp, quyền của mình để tăng cường giám sát việc thực hiện.