Bộ Xây dựng nhận được văn bản số 487/BDN ngày 14/6/2022 của Ban Dân nguyện - Ủy ban Thường vụ Quốc hội chuyển đến kèm theo kiến nghị của cử tri tỉnh Hà Tĩnh gửi tới Quốc hội trước kỳ họp thứ 3 khóa XV với nội dung kiến nghị: Cử tri đề nghị ban hành hướng dẫn thực hiện lựa chọn chủ đầu tư đối với các trường hợp nhà đầu tư sử dụng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất chỉ có đất nông nghiệp, đất chuyên dùng…nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được phê duyệt; hướng dẫn tiếp tục triển khai thực hiện với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở 2014 nhưng chưa công nhận chủ đầu tư. Đối với các dự án nhà ở thương mại đã có quyết định giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã và đang trong quá trình thanh tra, kiểm tra, điều tra, kiểm toán, đề nghị xác định giá trị thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, làm cơ sở cho chủ đầu tư thực hiện hoặc bổ sung nghĩa vụ tài chính về đất để tiếp tục thực hiện dự án
Về vấn đề này, Bộ Xây dựng đã có công văn 2566/BXD-QLN trả lời như sau:
Theo quy định tại Điều 22 của Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi tại Điều 75 Luật Đầu tư 2020) thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức: (a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (b) Đấu thầu dự án có sử dụng đất; (c) Chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận thì việc xác định chủ đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng. Chính phủ quy định chi tiết điểm này.”. Tại Khoản 4 Điều 1 của Luật Xây dựng sửa đổi 2020 (sửa đổi, bổ sung Điều 7 của Luật Xây dựng 2014) đã quy định: “…trường hợp pháp luật có liên quan có quy định về lựa chọn và công nhận chủ đầu tư thì việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện và tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan”.
Trên cơ sở các quy định của Luật Nhà ở 2014 và sửa đổi, bổ sung tại Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng 2020 nêu trên, tại khoản 5 Điều 1 của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở đã quy định việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại theo các hình thức sau: (1) Nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở nếu có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản; (2) Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định dưới đây và có đủ điều kiên làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luât Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan: (a) có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; (b) có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; (c) nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại thì trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Ngày 11/1/2022, tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất Quốc hội khóa 15, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật thi hành án dân sự số 03/2022/QH15 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/3/2022), theo đó tại Điều 4 của Luật số 03/2022/QH15 đã sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đâu tư xây dựng nhà ở thương mại như sau: (1) Có quyền sử dụng đất hợp pháp thuộc một trong các trường hợp quy định tại điểm a, điểm b khoản này mà việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật: (a) Có quyền sử dụng đất ở; (b) Có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai.
Luật này không quy định về hình thức sử dụng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Hiện nay, Chính phủ đang xây dựng một Nghị định sửa nhiều Nghị định trong đó sẽ sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 1 của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất với quy định của Luật số 03/2022/QH15. Đối với kiến nghị của cử tri tỉnh Hà Tĩnh, Bộ Xây dựng ghi nhận để báo cáo cấp có thẩm quyền khi sửa đổi Luật Nhà ở 2014 theo chương trình xây dựng luật pháp lệnh năm 2023.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 2566/BXD-QLN.