Bộ Xây dựng vừa có văn bản gửi Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng hướng dẫn thực hiện thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp tại tổ chức tín dụng đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
1. Về việc xác định nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án bất động sản đang thế chấp tại tổ chức tín dụng khi thực hiện thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Khoản 3 Điều 8 của Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của luật kinh doanh bất động sản quy định: “3. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc một phần dự án hoặc toàn bộ dự án thì việc xác định nhà ở đã được giải chấp thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15”.
Tại khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 88 của Luật này.
Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Trường hợp huy động vốn góp, chủ đầu tư phải cung cấp cho bên góp vốn văn bản giải chấp của tổ chức tín dụng khi ký hợp đồng góp vốn”.
Luật Nhà ở 2023 không quy định phải giải chấp một phần dự án hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất trước khi đề nghị cơ quan quản lý nhà ở và thị trường bất động sản cấp tỉnh có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản mà chỉ quy định nếu nhà ở đang có thế chấp thì phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng; trường hợp chủ đầu tư đã giải chấp nhà ở trước khi đề nghị cơ quan quản lý nhà ở và thị trường bất động sản cấp tỉnh có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua thì phải gửi kèm theo giấy tờ xác định nhà ở này đã giải chấp cho cơ quan quản lý nhà ở và thị trường bất động sản cấp tỉnh.
2. Về việc kiểm tra của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh khi giải quyết thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua
Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định tại Điều 24 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua quy định cụ thể tại Điều 8 của Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của luật kinh doanh bất động sản.
Khoản 5 Điều 17 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản: “5. Thực hiện quy định của pháp luật trong hoạt động đầu tư, xây dựng, sử dụng đất và giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bảo đảm người mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua của chủ đầu tư”.
Điểm a khoản 4 Điều 39 của Nghị định số 96/2024/NĐ-CP quy định Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm: “Tổ chức, chỉ đạo triển khai thực hiện các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định này tại địa phương”.
Đề nghị Sở Xây dựng căn cứ các quy định pháp luật nêu trên và các quy định pháp luật có liên quan của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Nghị định số 96/2024/NĐ-CP để thực hiện thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo đúng quy định pháp luật.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 5538/BXD-QLN.