Công ty tôi có các dự án nhà ở xã hội đã được UBND thành phố có Công văn chấp thuận cho đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ năm 2009 nhưng chưa có Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư (tức là chưa thực hiện theo trình tự, thủ tục đầu tư theo quy định của Luật đầu tư năm 2005 - thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư). Theo tiến độ Công ty tôi đã xây dựng hoàn thành và đưa 1 số Block vào sử dụng năm 2015, năm 2019. Trong đó, có một dự án còn 01 block và một dự án còn 02 block còn lại đang tạm dừng thi công để chờ chủ trương đầu tư, cơ cấu giá bán của UBND Thành phố áp dụng theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính Phủ đó là “Cho phép Chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư”. Doanh nghiệp chúng tôi tôi áp dụng vào các dự án nhưng quá trình áp dụng từ năm 2015 đến nay gặp rất nhiều khó khăn mà chưa được chấp thuận.
- Căn cứ Điều 22 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư năm 2014, trong đó trình tự thực hiện dự án đầu tư quy định như sau:
“1. Tùy thuộc tính chất, quy mô và điều kiện của từng dự án, dự án đầu tư được thực hiện theo một hoặc một số thủ tục sau đây:
a) Quyết định chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và Nghị định này;
b) Thành lập tổ chức kinh tế theo quy định tại Điều 44 Nghị định này đối với nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức thành lập tổ chức kinh tế;
c) Thực hiện thủ tục giao đất, giao lại đất, cho thuê đất, cho thuê lại đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (nếu có);
d) Thực hiện thủ tục về xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có)”.
Doanh nghiệp chúng tôi đã trình hồ sơ xin cấp Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án để đảm bảo theo đúng Điều 22 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP và theo Nghị định 100/NĐ-CP nhưng Cơ quan có thẩm quyền cho rằng:
Dự án của Doanh nghiệp chúng tôi đã được triển khai đầu tư xây dựng, nên việc thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư sau khi dự án đã triển khai thực hiện là không phù hợp theo quy định tại Điều 42 Luật Đầu tư năm 2020.
(Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2021, tại khoản 1 Điều 42 Luật Đầu tư năm 2020 theo đó quy định về nguyên tắc thực hiện dự án: “Đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, việc chấp thuận chủ trương đầu tư phải được thực hiện trước khi nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư”).
- Căn cứ khoản 4 Điều 115 Nghị định số 31/NĐ-CP ngày 26 tháng 3 năm 2021 hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư 2020 quy định về xử lý hồ sơ hợp lệ đối với các dự án nhà ở, dự án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đã nộp trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành:
“4. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị đã nộp hồ sơ theo quy định của pháp luật về nhà ở, đô thị và xây dựng trước ngày 01 tháng 01 năm 2021 được thực hiện như sau:
a) Đối với dự án đã xác định được chủ đầu tư theo quy định của pháp luật có hiệu lực tại thời điểm xác định chủ đầu tư và đã nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 mà chưa được giải quyết trước ngày 01 tháng 01 năm 2021 thì được tiếp tục thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư”.
Thứ nhất, nếu căn cứ theo hướng dẫn tại Nghị định số 31/NĐ-CP này thì dự án của chúng tôi được tiếp tục thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì không hiểu vì lý do gì Cơ quan có thẩm quyền lại căn cứ vào Điều 42 Luật Đầu tư năm 2020 để cho rằng không có cơ sở cấp Giấy chứng nhận đầu tư/Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư cho các dự án nêu trên.
Thứ 2, trường hợp dự án đã nộp hồ sơ theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày 01/01/2021 thì xem xét tiếp tục thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014 được quy định chuyển tiếp tại khoản 4 Điều 115 Nghị định số 31/NĐ-CP ngày 26/3/2021 hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư năm 2020. Tuy nhiên, điều khoản này lại không thực hiện được bởi vì: theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tại văn bản hợp nhất số 03/VBHN-VPQH ngày 15/7/2020 của Văn phòng Quốc hội; Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ đã bãi bỏ quy định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo Luật Nhà ở, quy định việc chấp thuận chủ trương đầu tư đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo Luật Đầu tư. Tuy nhiên, việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư không thực hiện vì căn cứ Điều 42 Luật Đầu tư năm 2020.
Vì vậy, Doanh nghiệp kính mong Bộ Xây dựng hướng dẫn:
1/ Việc Cơ quan có thẩm quyền viện dẫn các căn cứ nêu trên để từ chối cấp Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội của Doanh nghiệp chúng tôi là đúng hay sai?
2/ Nếu UBND thành phố không ban hành Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội của Doanh nghiệp chúng tôi thì việc áp dụng Nghị định 100/NĐ-CP của Chính Phủ sẽ như thế nào?